춘천지방법원 2025타경256. 동해시 천곡동 504-1 일원의 토지와 주택·창고를 함께 매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 김상훈·김태훈으로 각 지분 2분의 1이고, 2008.02.28. 설정된 주문진농업협동조합 근저당권 585,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정됐던 김태훈 지분 근저당과 가압류들은 등기부상 이미 말소됐고, 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 비교적 정리가 잘 된 편입니다. 예상배당에서도 집행비용 12,149,639원과 말소기준 근저당 585,000,000원을 배당한 뒤 소유자 잔여 377,814,231원이 남는 구조로 계산돼 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 적혀 있으므로, 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 현장 점유관계 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경256 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 천곡동 504-1 · 강원특별자치도 동해시 항골2길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(6) 주택(1층) 및 창고(지하층) · 기호(6-1, 7) 주택 |
| 소유자 | 김상훈 지분 2분의 1 · 김태훈 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 974,963,870원 / 974,963,870원 (신건·유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 북강릉농업협동조합(합병전 주문진농업협동조합) / 498,460,961원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(6-1, 6-2, 7-1 내지 7-3) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2008년 근저당
말소기준권리는 2008.02.28. 접수된 주문진농업협동조합 근저당권 585,000,000원입니다. 2024년에 김태훈 지분에 설정됐던 고산옥·김종윤·노영현 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐고, 이화진·신용보증기금·강원신용보증재단의 가압류 역시 2025년 말소등기가 마쳐졌습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격·회차 시나리오 — 신건 974,963,870원
현재 회차는 감정가 100%인 974,963,870원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 779,971,096원, 2회 유찰 시 623,976,876원입니다. 세 시나리오 모두 예상배당상 근저당 채권최고액 585,000,000원이 배당 범위 안에 들어 미배당 부족액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 974,963,870원 | 585,000,000원 | 0원 | 377,814,231원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 779,971,096원 | 585,000,000원 | 0원 | 184,771,385원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 623,976,876원 | 585,000,000원 | 0원 | 30,337,107원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 974,963,870원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,149,639원 |
| 2. 근저당 · 주문진농업협동조합 | 585,000,000원 | 585,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 377,814,231원 |
현재 회차 예상배당에서는 근저당 채권최고액 585,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 377,814,231원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동해시 천곡동 소재 천곡사거리 서측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·야산 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 버스노선 및 운행빈도를 고려한 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 기호(6)는 주택 1층 및 창고 지하층, 기호(6-1, 7)는 주택으로 이용 중입니다. 난방설비와 위생설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역이 포함되고 일부 기호에는 준보전산지가 적용됩니다.
- 접근성. 매각물건명세서 비고에는 본건 토지 공히 지적도상 맹지라고 기재돼 있습니다. 동시에 일부 토지는 현황상 일부 비포장도로로 이용되고 있어 현장 진입관계 확인이 필요합니다.
- 현황. 목록 1, 4는 일부 비포장도로, 목록 3, 5는 일부 비포장도로 및 일부 건물의 부속토지로 이용되고 있습니다.
- 매각범위. 제시외 건물(6-1, 6-2, 7-1 내지 7-3), 담장·석축·옹벽·데크·철제휀스구조물·조경수·자연생 입목 등이 매각 범위에 반영돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 진입로 확인. 지적도상 맹지라는 기재와 현황상 비포장도로 이용이 함께 존재하므로 실제 진입 경로와 통행관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계·현황 확인. 일부 토지가 도로 및 건물 부속토지로 이용되고 있으므로 목록별 경계와 실제 이용상태를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물(6-1, 6-2, 7-1 내지 7-3)의 위치와 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 원본으로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 현황이 어려운 물건”
이 사건은 등기권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2008.02.28. 주문진농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 물건 자체는 토지와 주택·창고가 묶인 일괄매각이고, 제시외 건물이 포함되며 본건 토지 공히 지적도상 맹지라는 기재가 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “권리가 소멸하느냐”보다 실제로 어떻게 출입하고, 각 토지가 어떤 상태로 이용되고 있으며, 누가 점유하고 있는지를 확인하는 데 있습니다. 현재 회차는 감정가와 동일한 974,963,870원인 신건입니다. 권리상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 접근성과 복합 물건의 환금성을 확인하지 않은 채 가격만 보고 접근하기에는 현장 실사가 중요한 사건입니다.
