춘천지방법원 2026타경29. 춘천시 후평동 754-14에 있는 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 510.7㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이고 감정평가상 건물은 변색벽돌조 스라브지붕 2층 주택입니다. 지층은 보일러실, 1층은 주방·거실·방3·욕실2, 2층은 주방·거실2·방4·욕실2, 옥탑은 계단실로 이용 중입니다. 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
등기상 근저당은 없고 최초 말소기준은 2023.03.13 롯데카드 가압류 21,319,082원입니다. 이후 카드사 가압류와 춘천시 압류, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기권리가 아니라 선순위 전입 임차·점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경29 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 후평동 754-14 · 춘천로426번길 13 |
| 용도 / 토지 | 단독주택 + 토지 · 토지 510.7㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 건물 이용상태 | 지층 보일러실 · 1층 주택(주방·거실·방3·욕실2 등) · 2층 주택(주방·거실2·방4·욕실2 등) · 옥탑 계단실 |
| 소유자 | 허점희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 756,761,510원 / 756,761,510원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사케이비국민카드 / 30,286,659원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도
말소기준은 갑구 3번 롯데카드 가압류입니다. 그 뒤 우리카드·신한카드· 케이비국민카드 가압류와 춘천시 압류가 이어졌고, 현재 경매개시결정도 말소기준 이후입니다. 따라서 이들 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 과거 2023년 및 2024년 강제경매개시결정은 각각 취하되어 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 90,000,000원 확정 위험 + 미상 위험
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성만 | 2층 | 2021.09.02 | 90,000,000원 | 2026.05.22 배당요구 | 대항력 있음 | 없음 | 90,000,000원 인수 계산 |
| 장연주 | 주민등록등재자 | 2019.08.29 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 필요 |
김성만의 전입일은 2021.09.02로 말소기준 2023.03.13보다 빠릅니다. 보증금은 90,000,000원이고 배당요구도 했지만 확정일자는 확인되지 않으며 배당 계산상 우선변제권이 없어 현재 회차에서는 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 신건에서 확인 가능한 실질취득액은 756,761,510원 + 90,000,000원 = 846,761,510원입니다.
더 중요한 변수는 장연주입니다. 2019.08.29 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 ‘대항력 있음’이라고 확정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 실제 임대차관계와 보증금이 확인될 경우 위 846,761,510원 외에 추가 인수 위험이 생길 수 있으므로 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 반드시 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 756,761,510원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,967,615원 |
| 인수 · 임차인 김성만 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 21,319,082원 | 21,319,082원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 13,768,722원 | 13,768,722원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,398,830원 | 6,398,830원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민카드 | 19,714,201원 | 19,714,201원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사케이비국민카드 | 30,286,659원 | 30,286,659원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 655,306,401원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액 91,487,494원이 전액 배당되고 미배당 채권은 0원입니다. 다만 김성만 보증금 90,000,000원은 매각대금 배당에서 제외되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 90,000,000원은 별도
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 김성만 인수 | 확인 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 756,761,510원 | 0원 | 90,000,000원 | 846,761,510원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 605,409,208원 | 0원 | 90,000,000원 | 695,409,208원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 484,327,366원 | 0원 | 90,000,000원 | 574,327,366원 |
김성만 보증금 90,000,000원은 세 시나리오 모두 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아져도 실제 자금계획은 매각가 + 90,000,000원을 기준으로 세워야 합니다. 여기에 장연주의 보증금이 확인될 경우 추가 부담 가능성이 남습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 후평동 소재 건일교 서측 인근이며 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 510.7㎡, 지목 대, 평지·가로장방, 소로각지이며 공시지가는 645,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류와 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 변색벽돌조 스라브지붕 2층 건으로 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김성만 보증금 90,000,000원. 현재 배당표에서 0원 배당·전액 인수로 계산되어 있으므로 낙찰가와 별도로 자금계획에 반영해야 합니다.
- 장연주 임대차 확인. 2019.08.29 전입이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 실제 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 김성만은 2층 점유로 확인되며 장연주의 점유 위치와 임대차관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내용과 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 임차관계가 핵심
이 사건은 말소기준 이후의 등기권리가 매각으로 소멸해 등기부 자체는 복잡하지 않습니다. 하지만 김성만 보증금 90,000,000원 인수가 현재 계산에 명확히 반영돼 있고, 그보다 앞선 2019.08.29 전입자인 장연주의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 최저가 756,761,510원을 그대로 취득비용으로 보면 안 됩니다. 확인된 부담만 합쳐도 846,761,510원이며, 장연주 관련 금액이 확인되면 실제 부담이 더 커질 수 있습니다. 등기는 정리되지만 임차관계는 아직 닫히지 않은 사건입니다.
