춘천지방법원 2026타경53. 홍천군 내촌면 화상대리 소재 토지와 다가구주택이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1·2층 다가구주택으로 각 층마다 원룸형 2개호이며, 일괄매각에 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 소유자는 김기복이고, 2021.01.14. 증여를 원인으로 2021.01.18. 소유권을 취득했습니다. 이후 2021.02.04. 홍천새마을금고가 채권최고액 91,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기상 구조만 보면 기준권리 뒤의 가압류 3건은 모두 소멸형입니다. 그러나 현황조사·매각물건명세서에 확인되는 점유·임대차 관련 등재자가 2명이고, 그중 김기복의 등재일은 말소기준보다 빠릅니다. 특히 김기복은 등기부상 소유자·채무자와 같은 이름으로 확인돼 임차인인지 관계인인지 실체가 핵심입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 단순히 ‘선순위니까 얼마를 인수한다’고 계산할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경53 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 내촌면 화상대리 723-7 · 등기상 건물 소재지 화상대리 723-12 · 어은동길 19-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(3) 1·2층 다가구주택(각 층마다 원룸형 2개호) |
| 소유자 | 김기복 · 2021.01.14. 증여 · 2021.01.18. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 266,639,750원 / 266,639,750원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍천새마을금고 / 57,381,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 임차관계는 별도 확인
2016.01.28. 설정된 홍천새마을금고 근저당권 97,500,000원은 2021.02.10. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2021.02.04. 을구 2번 홍천새마을금고 근저당권 91,000,000원입니다. 이후 강원신용보증재단 87,250,000원, 소상공인시장진흥공단 15,776,624원, 국민은행 8,139,370원의 가압류와 2026.03.23. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 조사대상 2명
| 이름 | 구분 | 전입·등재일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤명상 | 주민등록등재자 | 2024.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 명세서상 인수 없음 |
| 김기복 | 상가건물임대차현황서등재자 | 2019.05.03 | 미상 | 가능·확인 필요 | 미상 | 원본 확인 필수 |
윤명상은 2024.07.01. 주민등록 등재로 말소기준인 2021.02.04.보다 늦어, 조사자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 김기복은 2019.05.03. 등재로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 현재 소유자·채무자와 동일인이므로 대항력 가능성은 열어 두되 실제 임대차의 존재와 승계 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,639,750원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,532,956원 |
| 1. 근저당 · 홍천새마을금고 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 2. 가압류 · 강원신용보증재단 | 87,250,000원 | 87,250,000원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 15,776,624원 | 15,776,624원 |
| 4. 가압류 · 국민은행 | 8,139,370원 | 8,139,370원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,940,800원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 202,165,994원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 59,940,800원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차관계 확인 결과에 따라 실제 배당과 매수인 부담 판단은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 먼저 볼 것은 임차관계
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 266,639,750원 | 202,165,994원 | 0원 | 59,940,800원 |
| 1회 유찰 · 80% | 213,311,800원 | 202,165,994원 | 0원 | 7,359,441원 |
| 2회 유찰 · 64% | 170,649,440원 | 167,460,348원 | 34,705,646원 | 0원 |
배당계산만 놓고 보면 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 김기복의 보증금 자체가 확인되지 않은 상태이므로 이를 가격 메리트로 곧바로 연결해서는 안 됩니다. 특히 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 제시되지 않아 감정가 266,639,750원이나 유찰가를 근거로 ‘싸다’고 판단할 근거도 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍천군 내촌면 화상대리 ‘화상대1리 마을회관’ 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택(펜션), 농경지 및 임야 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층, 외벽 드라이비트·사이딩, 내벽 벽지도배·타일, 플라스틱 창호이며 기본 위생·소방·기름보일러 난방설비가 있습니다.
- 이용. 1·2층 모두 다가구주택으로 각 층마다 원룸형 2개호가 이용상태로 확인됩니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이고, 토지 995.0㎡의 지목은 도로, 공시지가는 17,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김기복 임대차 실체 확인. 2019.05.03. 상가건물임대차현황서 등재 경위, 보증금, 확정일자, 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 소유자와 동일인 여부 대조. 등기부상 현 소유자·채무자 김기복과 임대차현황서 등재자 김기복이 동일하게 표시돼 있으므로 관계인 여부를 원문으로 대조하세요.
- 윤명상 점유 확인. 2024.07.01. 주민등록 등재로 기준권리보다 늦지만 보증금은 확인되지 않았습니다. 실제 점유 범위와 명도 대상 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 포함 범위를 감정평가서·매각물건명세서에서 다시 맞춰야 합니다.
- 가격 판단 분리. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 임차관계가 결론을 좌우한다
이 사건의 등기 권리관계는 비교적 명확합니다. 2021.02.04. 홍천새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당계산도 채권자 전액 배당과 매수인 인수 0원으로 나타납니다. 그러나 2019.05.03. 선순위로 등재된 김기복의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 현재 소유자·채무자와 동일인이라는 특이점이 남습니다.
따라서 결론은 “등기상 소멸 구조는 양호하지만, 선순위 임차관계 원본 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다. 매각물건명세서가 명시 인수권리 없음으로 정리하고 있다는 점은 긍정적이지만, 미확인 임차관계를 지운 채 ‘인수 0원 확정’으로 보는 것은 위험합니다. 또한 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 266,639,750원의 가격 경쟁력을 따로 입증할 수 없습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 누가 어떤 권원으로 점유하고 있는지를 확정하는 것이 입찰의 출발점입니다.
