춘천지방법원 2025타경30908. 등기상 현재 소유자는 곽해동이며, 2023.05.31 매매를 원인으로 2023.06.23 소유권을 이전받았고 거래가액은 380,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2024.07.31 설정된 동해중앙새마을금고 근저당권 510,000,000원입니다. 그 뒤의 김기주 가등기, 김태순 근저당 260,000,000원, 임의경매개시결정, 동해시 압류는 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기 순위만이 아닙니다. 주식회사 유스타는 2022.04.19 전입해 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 25,000,000원, 월차임은 1,150,000원입니다. 배당 계산에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있어, 신건에서의 실질 부담은 788,000,000원 + 25,000,000원 = 최소 813,000,000원입니다. 여기에 다른 임차 기록은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30908 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 천곡동 906-1 1층104호 · 한섬로 112-5 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 2개호가 하나의 근린생활시설로 이용 중 · 현황 음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 2층 중 1층 · 2019.04.24 사용승인 |
| 소유자 | 곽해동 · 2023.06.23 소유권이전 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 788,000,000원 / 788,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 70,994,192원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 임차인을 본다
말소기준은 2024.07.31 동해중앙새마을금고 근저당입니다. 김기주의 2025.07.11 가등기, 김태순의 2025.09.01 근저당, 2025.12.11 임의경매개시결정, 2026.02.10 동해시 압류는 모두 그 뒤에 있어 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 김기주 가등기는 별도 주의사항에서 담보가등기 여부·종류 확인 필요로 표시되어 있으므로 입찰 전 원등기와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
② 임차인 — 2,500만원 확정 위험 + 금액 미상 기록
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 유스타 | 104호 전부 | 2022.04.19 | 25,000,000원 | 1,150,000원 | 대항력 有 우선변제권 없음 · 매수인 인수 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입일·보증금 확인 필요 |
확정적으로 숫자에 반영되는 인수액은 25,000,000원입니다. 따라서 현재 회차에서 최저매각가만 기준으로 자금 계획을 세우면 안 됩니다. 더구나 다른 임차 기록은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무와 추가 인수액을 단정할 수 없습니다.
③ 회차별 실질취득과 미배당
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 788,000,000원 | 25,000,000원 | 813,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 630,400,000원 | 25,000,000원 | 655,400,000원 | 148,304,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 504,320,000원 | 25,000,000원 | 529,320,000원 | 273,123,200원 |
유찰되면 낙찰가 자체는 내려가지만, 확인된 대항력 임차보증금 25,000,000원은 별도로 더해집니다. 따라서 가격 비교나 입찰 상한은 낙찰가가 아니라 최소 실질취득액을 기준으로 잡아야 합니다. 두 번째 임차 기록의 보증금까지 확인되면 실제 부담은 이보다 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 788,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,280,000원 |
| 인수 · 주식회사 유스타 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 동해중앙새마을금고 | 510,000,000원 | 510,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김태순 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,720,000원 |
주식회사 유스타 보증금 25,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 도넛 차트의 매각대금 배분에는 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동해시 천곡동 냉천공원 서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·숙박시설 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남동측 소로1류, 북동측 중로2류에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 토지면적은 661.2㎡, 공시지가는 865,200원/㎡입니다.
- 현황. 104호와 105호가 하나의 근린생활시설로 이용 중이며, 위생·급배수설비와 화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 104호 대장상 용도는 동물병원이나 현황은 음식점입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 788,000,000원이 아니라 확인된 인수액을 더한 최소 813,000,000원을 기준으로 자금 계획을 세웁니다.
- 미상 임차인 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 임차 기록은 대항력 가능·미상으로 보고 원본 명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 유스타 인수 여부 재확인. 전입일 2022.04.19, 보증금 25,000,000원, 배당 계산상 매수인 인수라는 세 요소를 입찰 직전 다시 확인합니다.
- 가등기 성격 확인. 2025.07.11 김기주 가등기는 말소기준권리 후순위이나 담보가등기 종류 확인 필요라는 주의사항이 있습니다.
- 일괄매각·경계 확인. 목록 1·2 일괄매각, 104·105호의 경계칸막이 상실 및 복원 가능 상태를 현장에서 확인합니다.
- 용도 차이 확인. 104호는 대장상 동물병원, 현황 음식점이므로 실제 이용상태와 관련 서류를 대조합니다.
맺으며 — “말소는 단순하지만 인수는 단순하지 않다”
이 사건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 그러나 입찰 판단을 좌우하는 것은 말소되는 후순위 권리보다 선순위 임차관계입니다. 주식회사 유스타의 보증금 25,000,000원은 배당 계산상 매수인 인수로 잡혀 있어 신건의 최소 실질취득액은 813,000,000원입니다. 여기에 다른 임차 기록은 전입일과 보증금이 미상이라 추가 부담 가능성도 닫혀 있지 않습니다.
실거래 시세 근거 없이 감정가 788,000,000원만으로 가격 메리트를 단정해서도 안 됩니다. 현재 단계의 결론은 후순위 등기는 정리되지만, 임차인 인수위험을 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 특히 명세서의 인수권리 문구와 별도 임차·배당 계산이 서로 다르게 읽히는 부분은 입찰 전 원본 대조가 핵심입니다.
