춘천지방법원 2026타경5. 강릉시 홍제동 우산아파트 11층 1105호, 전용 33.225㎡ 아파트입니다. 소유자는 정명교이고, 1997.12.24 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 현재 말소기준권리는 2002.11.28 설정된 이욱재의 근저당권 채권최고액 15,000,000원입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
권리에서는 큰 함정이 보이지 않지만, 가격에서는 경계가 필요합니다. 감정가와 최저가는 84,000,000원으로 동일한 신건입니다. 반면 가장 최근 거래인 2026.01 거래가는 68,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 68,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 기준의 123.5%로, 최근 시세보다 16,000,000원 높습니다. 전체 12건 평균 76,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 110.5%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경5 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 홍제동 122 우산아파트 11층 1105호 · 도로명주소 강원특별자치도 강릉시 토성로 51 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 33.225㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 11층 |
| 소유자 | 정명교 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 35,622,382원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 사용승인 | 1997.12.13 |
| 세대수 | 182세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
과거 한국주택은행 근저당 18,200,000원과 국일휠타 근저당 30,000,000원, 2003년의 여러 가압류·압류는 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 권리분석의 기준은 2002.11.28 이욱재 근저당입니다. 그 뒤의 하나은행 근저당 60,000,000원, 서울보증보험 가압류 80,000,000원, 경매개시결정, 국 압류는 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 23.5% 높은 신건
우산아파트 전용 33.23㎡ 거래 12건입니다. 전체 평균만 보면 76,000,000원이지만, 과거 100,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 68,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 -11.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 33.23㎡ | 6 | 68,000,000원 |
| 2024.11 | 33.23㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2023.06 | 33.23㎡ | 13 | 67,000,000원 |
| 2023.06 | 33.23㎡ | 12 | 69,000,000원 |
| 2023.05 | 33.23㎡ | 3 | 71,000,000원 |
| 2023.03 | 33.23㎡ | 9 | 67,000,000원 |
| 2022.08 | 33.23㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.04 | 33.23㎡ | 4 | 84,500,000원 |
| 2022.03 | 33.23㎡ | 8 | 74,000,000원 |
| 2022.02 | 33.23㎡ | 2 | 81,500,000원 |
| 2022.01 | 33.23㎡ | 10 | 77,000,000원 |
| 2022.01 | 33.23㎡ | 7 | 73,000,000원 |
| 전체 평균 | 33.23㎡ | 12건 | 76,000,000원 |
현재 최저가 84,000,000원은 최신 거래 68,000,000원보다 높고, 최근 12개월 평균 대비 123.5%입니다. 전체 평균 대비로도 110.5%입니다. 특히 최근 거래 추세가 -11.4%인 만큼, 과거의 높은 거래가를 근거로 현재 신건 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 2. 근저당 · 이욱재 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 80,000,000원 | 7,088,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 155,000,000원 중 82,088,000원이 배당되고, 미배당은 72,912,000원입니다. 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 가격 — 유찰돼야 최근 시세권에 접근
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 84,000,000원 | 72,912,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 67,200,000원 | 89,409,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 53,760,000원 | 102,607,680원 | 0원 |
현재 신건 84,000,000원은 최근 실거래 68,000,000원을 크게 웃돕니다. 반면 1회 유찰 시 가격은 67,200,000원으로, 최신 거래 68,000,000원과 근접한 수준입니다. 권리 인수액은 어느 시나리오에서도 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 강릉시 홍제동 소재 우산아파트로, 강릉홍제한신휴플러스·강릉홍제힐스테이트아파트·삼도미성1차아파트 등 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트 단위세대로 이용 중이며 거실·침실, 방, 주방, 화장실, 현관 등의 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 11층으로, 1997.12.13 사용승인됐습니다. 승강기·급배수·화재탐지·지상·지하 주차장 시설을 갖췄습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 619,200원/㎡입니다. 비행안전제6구역(전술)과 가축사육제한구역에 포함되고, 중로3류와 소로3류에 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 68,000,000원의 123.5%입니다. 현재 가격을 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세가 -11.4%입니다. 전체 평균 76,000,000원보다 최신 거래를 우선해 가격 상한을 검토할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2002.11.28 이욱재 근저당이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 압류 확인. 2026.05.28 국 압류가 있으므로 배당·세금 관계는 원본 자료로 최종 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았으나 실제 점유와 인도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건의 장점은 분명합니다. 확인된 임차인이 없고, 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 68,000,000원의 123.5%입니다. 최근 거래 흐름도 -11.4% 하락했습니다. 전체 평균 76,000,000원만 보고 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 합격이지만 현재 가격은 보류가 이 사건의 핵심입니다.
