춘천지방법원 2026타경50093. 춘천시 퇴계동 중앙하이츠빌2단지아파트 203동 3층 303호입니다. 소유자 장동길이 2017년 1월 13일 소유권을 이전받았고, 같은 날 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 근저당권·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 없습니다.
점유는 임차인이 아니라 채무자 겸 소유자의 가족이 주거용으로 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 따라서 대항력 임차인 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 이 사건은 복잡한 임차권보다 신건 300,000,000원이 현재 거래 수준에서 어느 정도 경쟁력이 있는지가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 1048 중앙하이츠빌2단지아파트 203동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9589㎡ |
| 소유자 | 장동길 (2016.12.08 매매, 거래가액 260,000,000원 · 2017.01.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 피제이파이낸셜대부 주식회사 / 72,018,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 현황상 채무자 겸 소유자의 가족이 주거용으로 점유·사용 중이며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 2025년 3월 31일 설정된 제이오대부주식회사의 근저당권과 전세권은 2017년 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 94.5%
중앙하이츠빌2단지 전용 84.96㎡의 최근 실거래입니다. 전체 12건 평균은 315,083,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해 최근 12개월 8건 평균 317,375,000원과 최신 거래 308,000,000원을 중심으로 보는 것이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 2.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 1 | 308,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 15 | 357,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 14 | 305,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 9 | 305,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 11 | 307,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 5 | 292,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.96㎡ | 8건 | 317,375,000원 |
현재 최저가 300,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.5%이며, 최신 2026년 8월 거래가 308,000,000원보다도 낮습니다. 전체 실거래 범위는 292,000,000원부터 357,000,000원까지로 편차가 있어, 신건 가격이 압도적인 저가라고 보기는 어렵지만 최근 거래 기준으로는 시세 아래에서 시작하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 214,200,000원 | 214,200,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 제이오대부주식회사 | 110,000,000원 | 80,800,000원 |
| 4. 을구 13번 전세권 · 제이오대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 329,200,000원 중 295,000,000원이 배당되는 시뮬레이션이며, 미배당액은 34,200,000원입니다. 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 을구 12번 근저당권은 2025.09.24 피제이파이낸셜대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘천시 석사동 소재 퇴계사거리 북서측 인근으로, 주위에 아파트단지와 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스보일러 개별난방, 소화전 및 승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로1류와 소로1류에 접하고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 863,200원/㎡입니다.
- 환금성. 중앙하이츠빌2단지는 297세대, 2007.07.26 준공이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래 범위는 292,000,000원부터 357,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 우선 비교. 전체 평균 315,083,333원보다 최근 12개월 평균 317,375,000원과 최신 거래 308,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 94.5%입니다. 권리 안전성은 높지만 실거래 최저 292,000,000원도 존재하므로 개별 호수 상태를 반영해야 합니다.
- 소유자 가족 점유·명도. 임차인은 없지만 소유자 가족이 주거용으로 사용 중이므로 인도명령과 이사 협의를 예상해야 합니다.
- 을구 3번 채권최고액 변경. 2017년 214,200,000원 설정 후 2025.03.26 161,150,000원으로 변경된 등기를 최신 원본에서 다시 확인하세요.
- 을구 12번 이전관계. 제이오대부주식회사 설정 근저당권이 2025.09.24 피제이파이낸셜대부주식회사로 이전된 점을 배당요구 및 채권계산서와 대조하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등 배당 및 인도 과정에서 별도로 확인해야 할 금액을 관리사무소와 원본 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격도 최근 시세 아래”
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인 인수나 법정지상권이 없고, 말소기준권리 이후 권리도 매각으로 정리돼 매수인 인수액이 0원입니다. 가격도 신건 300,000,000원이 최근 12개월 평균 317,375,000원의 94.5%로 출발합니다. 최신 거래 308,000,000원과 비교해도 낮은 수준입니다.
다만 실거래 최저가 292,000,000원이 있고 거래 범위가 357,000,000원까지 넓어, 단순히 감정가보다 낮다는 이유만으로 큰 할인이라고 보기는 어렵습니다. 이 물건은 권리 안전성은 높은 편이고 가격도 최근 시세 아래지만, 신건에서 확보되는 가격 여유는 제한적인 아파트로 정리할 수 있습니다. 따라서 실제 승부처는 3층 303호의 내부상태와 명도비용을 반영한 최종 응찰가입니다.
