춘천지방법원 2026타경50129. 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 1258의 토지와 건물로, 감정평가상 1·2층은 공장으로 이용 중입니다. 토지는 공장용지 1,652.8㎡이며 일반공업지역에 위치합니다. 등기부상 소유자는 주식회사휴안이고, 말소기준권리는 2023.02.09 접수된 중소벤처기업진흥공단의 채권최고액 1,056,000,000원 근저당입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 698,400,000원의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계는 비교적 선명하지만, 이 물건에서 실제 입찰 전 확인해야 할 핵심은 공장이라는 물건 특성입니다. 현장조사 당시 전원차단 등의 이유로 기본 설비와 시스템에어컨 등의 정상작동 여부가 확인되지 않았고, 토지 지상에는 철거·이동이 용이한 컨테이너가 있으나 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50129 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 1258 · 강원특별자치도 춘천시 퇴계공단2길 61 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1,2층 공장으로 이용 중 |
| 토지 | 공장용지 · 1,652.8㎡ · 일반공업지역 · 공업용 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 지상2층 · 복합판넬 외벽 · 판넬 및 일부 타일붙임 내벽 · 샤시 이중창 |
| 소유자 | 주식회사휴안 |
| 감정가 / 최저가 | 1,997,193,560원 / 1,997,193,560원 (신건) |
| 청구금액 | 1,506,360,073원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2023.02.09 접수번호 3795의 중소벤처기업진흥공단 근저당권입니다. 이어 같은 날 접수번호 3796으로 설정된 두 번째 근저당도 매각으로 소멸합니다. 2025.10.14 강원신용보증재단과 기술보증기금의 가압류는 2026.05.29 등기부상 이미 말소됐고, 2026.03.19 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2층 점유자는 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 사업자등록 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 봄내씨앤씨 | 2층 | 2024.10.24 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
주식회사 봄내씨앤씨는 2층을 점유하고 있고 보증금 5,000,000원, 월차임 300,000원입니다. 사업자등록일 2024.10.24는 말소기준권리인 2023.02.09보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 이 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 배당구조 — 신건에선 담보채권 전액 배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,371,936원 |
| 1. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 1,056,000,000원 | 1,056,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 698,400,000원 | 698,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 220,421,624원 |
현재 최저매각가 1,997,193,560원을 가정하면 근저당 채권최고액 합계 1,754,400,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 220,421,624원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,997,193,560원 | 1,754,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,597,754,848원 | 1,579,377,300원 | 175,022,700원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,278,203,878원 | 1,263,021,839원 | 491,378,161원 | 0원 |
유찰이 진행되면 담보채권자에게 돌아가는 금액은 줄지만, 매수인이 승계하는 금액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 현재 회차에서는 담보채권이 전액 배당되지만, 1회 유찰 시 175,022,700원, 2회 유찰 시 491,378,161원의 미배당이 발생합니다.
⑤ 공장·토지 체크포인트
- 이용상태. 감정평가상 1층과 2층 모두 공장으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 시스템에어컨에 의한 냉·난방설비가 있으나, 현장조사 당시 전원차단 등의 이유로 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 매각 제외물. 토지 지상에 철거 및 이동이 용이한 컨테이너가 있으며 매각에서 제외됩니다.
- 토지. 공장용지 1,652.8㎡, 일반공업지역, 공업용이며 완경사·세로장방·중로한면 조건입니다.
- 용도계획. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·농공단지·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당하며 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 설비 정상작동 확인. 공장 내부 설비는 전원차단 등으로 정상작동 여부가 확인되지 않았으므로 현장 상태를 별도 점검해야 합니다.
- 컨테이너 분리 확인. 토지 지상 컨테이너는 매각에서 제외되므로 소유관계와 철거·반출 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 주식회사 봄내씨앤씨는 대항력은 없지만 2층 점유자로 확인되므로 실제 인도 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 공장·토지의 실제 시장가와 감정가 1,997,193,560원의 적정성을 별도로 비교해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 현장은 반드시 확인
이 사건은 말소기준권리 이후 등기가 정리되는 구조이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 2층 임차인 역시 말소기준권리 이후 사업자등록을 갖춰 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 공장 경매는 등기만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 이 사건은 토지와 공장을 일괄매각하면서 지상 컨테이너는 제외되고, 공장 설비의 정상작동 여부가 확인되지 않았습니다. 또한 비교 가능한 실거래 시세가 없어 신건 최저가 1,997,193,560원의 가격 경쟁력을 단정할 근거도 없습니다. 권리관계는 안전한 편이지만, 설비·점유·현장상태와 가격 검증이 입찰의 승부처입니다.
