청주지방법원 2024타경31368. 충주시 앙성면 목미리 소재의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 대상은 주거기타(사찰)로 이용 중이며, 주변은 농경지와 단독주택 등이 혼재합니다. 숫자만 보면 감정가 517,996,400원에서 최저가 169,737,000원까지 내려와 가격 하락 폭이 큽니다. 그러나 감정가 대비 하락폭과 시세 대비 저렴함은 같은 말이 아닙니다. 이 사건은 거래시세보다 권리관계·토지 이용·농취증·제시외 건축물 문제를 먼저 검토해야 합니다.
등기상 말소기준은 2022.10.25. 청미새마을금고 근저당권 156,000,000원입니다. 그 뒤의 이민영 소유권이전청구권가등기, KB국민카드 가압류, 임의·강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 표시돼 있습니다. 다만 별도로 매각물건명세서에는 목록 8·10의 2021.07.22. 지상권 설정등기가 인수권리로 명시되어 있고, 그 양수인 엠씨아이대부주식회사의 말소동의서가 제출되어 있습니다. 따라서 단순히 “인수 0원 = 완전한 권리청정”으로 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경31368 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 앙성면 목미리 481 |
| 등기 소재 | 충청북도 충주시 앙성면 목미리 481-3 · 충청북도 충주시 앙성면 윗밤나무길 13-2 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주거기타(사찰) |
| 소유자 | 박경태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 517,996,400원 / 169,737,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 251,054,132원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 토지 정보 | 답 · 331.0㎡ · 생산관리지역 · 공시지가 22,100원/㎡ · 완경사 · 세로장방 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위보다 ‘별도 지상권’이 핵심
말소기준 근저당은 최초 청미새마을금고 명의로 설정됐고, 이후 명칭이 이천우리새마을금고로 변경됐으며, 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 같은 날 느티나무제삼차유한회사를 채권자로 하는 156,000,000원 근질권도 설정돼 있습니다. 따라서 실제 배당과 말소는 근저당권 이전 및 근질권 관계까지 포함해 원본 등기와 매각서류를 대조해야 합니다.
② 가격 — 많이 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 169,737,000원으로 감정가의 32.77%입니다. 7회 유찰 시 135,789,600원, 8회 유찰 시 108,631,680원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 감정가 대비 할인율 자체는 시장가치와 동일하지 않습니다. 특히 이 물건은 일반 주택 한 호가 아니라 사찰로 이용 중인 토지·건물 일괄매각이고, 제시외 건물·수목·농지·지상권 문제가 섞여 있어 환금성과 권리 정리가 가격 판단의 선행조건입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 명시채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 169,737,000원 | 32.77% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 135,789,600원 | 26.21% | 31,322,931원 |
| 8회 유찰 시 | 108,631,680원 | 20.97% | 58,100,641원 |
③ 예상배당표 (매각가 169,737,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,176,318원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 청미새마을금고 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,411,477원 | 8,411,477원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,149,205원 |
현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 명시된 채권 164,411,477원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 2,149,205원으로 계산됩니다. 매수인 금액 인수는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 사건 청구액 251,054,132원과 시뮬레이션상 배당대상 채권액은 서로 다르므로 실제 배당관계는 원본 채권신고를 기준으로 확인해야 합니다.
④ 현황·토지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 대상물건은 공히 주거기타(사찰)로 이용 중입니다. 목록 8·10도 주거기타(사찰)로 이용 중이며 목록 1~7은 이용 상태가 지목과 다소 차이가 있습니다.
- 입지. 충주시 앙성면 목미리 소재 목미저수지 남동측 인근으로, 주변은 농경지와 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지가 접합니다.
- 건물. 일련번호 9·11은 경량철골구조 기타(판넬)지붕 2층 건물이며 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 멸실. 목록 11의 2층은 현황상 멸실 상태입니다.
- 제시외 물건. 목록 9·11의 제시외 건물인 차양은 매각에 포함되고, 목록 2·3·8·10 지상의 제시외 수목도 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 3 지상의 제시외 미등기건축물 2개동과 조각상은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·2·3·5·6·7은 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 소관 행정기관에서 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 지상권 말소동의서. 목록 8·10 지상권에 관한 엠씨아이대부주식회사 말소동의서의 효력과 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 목록 3의 매각 제외 미등기건축물 2개동을 위한 법정지상권 성립 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 토지 사용 제한. 제시외 건물 때문에 토지 소유권 행사에 제한을 받는 경우 평가된 토지 가액 45,136,000원의 의미를 감정평가 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 현황 멸실. 목록 11 2층이 현황상 멸실 상태이므로 공부상 표시와 실제 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가등기 성격. 갑구 2번 이민영 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후이나, 담보가등기 여부를 포함한 성격을 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 청미새마을금고에서 이천우리새마을금고 명칭변경, 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전, 느티나무제삼차유한회사 근질권 설정까지 연결해 최종 권리자를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 6회 유찰과 감정가 대비 32.77%만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 사찰·토지 혼합물건의 처분 가능성과 권리정리 비용을 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “32.77%”보다 먼저 볼 것이 많다
감정가 517,996,400원에서 169,737,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격 자체가 아닙니다. 목록 8·10 지상권은 말소동의서가 제출돼 있으나 말소 절차 확인이 필요하고, 목록 3의 매각 제외 미등기건축물은 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 목록 1·2·3·5·6·7의 농지취득자격증명 제출 의무와 목록 11의 2층 멸실까지 겹칩니다.
배당 시뮬레이션상 매수인 금액 인수는 0원이지만, 이것만으로 권리위험이 사라지는 물건은 아닙니다. 이미 6회 유찰된 사찰·토지 혼합물건인 만큼, 이 사건은 “얼마나 싸졌는가”보다 지상권을 실제로 지울 수 있는가, 법정지상권이 성립하는가, 농취증을 받을 수 있는가, 매각 제외 건축물 때문에 토지를 온전히 사용할 수 있는가를 먼저 확인해야 합니다. 권리와 이용관계가 정리된 뒤에야 169,737,000원의 가격 의미를 판단할 수 있습니다.
