대전지방법원 2025타경149. 계룡시 금암동 신성2차미소지움아파트 208동 14층 1402호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 대상 면적은 84.86㎡입니다. 감정가는 280,000,000원이지만 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 196,000,000원입니다. 말소기준권리는 2022.11.16 설정된 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 198,000,000원)으로, 이후 설정된 강문충 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 서혜경 1명입니다. 전입신고일은 2024.07.22로 말소기준권리인 2022.11.16보다 뒤이고, 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 배당요구도 2025.04.24 접수됐습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 1,000원은 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경149 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 서금암5길 9, 208동 14층1402호 (금암동,신성2차미소지움아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.86㎡ · 철근콘크리트구조 철골경사지붕 15층 중 14층 |
| 소유자 | 최진영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 196,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자는 최진영입니다. 2014.06.05 윤여만과 최진영이 각 2분의 1 지분으로 173,000,000원에 취득했고, 2022.02.16 윤여찬 지분 전부가 최진영에게 이전되어 단독소유가 됐습니다. 과거 우리은행·농협은행·한국주택금융공사·놀뫼새마을금고 관련 근저당은 이미 말소됐고, 현 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.11.16 농협은행 근저당 198,000,000원입니다.
이후 2023.02.01 강문충 명의 근저당 180,000,000원이 설정됐고, 2025.02.05 강문충을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 농협은행 근저당은 2025.03.24 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서혜경 | 본건 | 2024.07.22 | 1,000원 | 2025.04.24 | 대항력 없음 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가 1.96억은 최근 평균의 78.8%
신성미소지움2차 동일면적 84.86㎡의 최근 거래 12건 평균은 248,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.05의 240,000,000원이고, 표본 최저는 230,000,000원, 최고는 268,000,000원입니다. 현재 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 평균의 78.8%로, 최신 거래와 최근 평균보다 모두 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.86㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2026.04 | 84.86㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2026.04 | 84.86㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2026.04 | 84.86㎡ | 15 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 84.86㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 84.86㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2026.02 | 84.86㎡ | 15 | 251,000,000원 |
| 2026.01 | 84.86㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 84.86㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 84.86㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2025.11 | 84.86㎡ | 8 | 268,000,000원 |
| 2025.11 | 84.86㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 평균 | 84.86㎡ | 12건 | 248,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 198,000,000원 | 192,456,000원 |
| 3. 근저당 · 강문충 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 196,000,000원 가정 시 채권 총액 378,000,000원 중 192,456,000원이 배당되고, 미배당액은 185,544,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 185,544,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 137,200,000원 | 134,479,200원 | 243,520,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 96,040,000원 | 93,911,280원 | 284,088,720원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계룡고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·각급학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 공도에 시내버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철골경사지붕 15층 중 14층이며 사용승인일은 2005.11.16입니다.
- 단지. 신성미소지움2차는 608세대이며, 동일면적 84.86㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 도로. 동측·남측으로 폭 약 30미터, 북측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 638,800원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장 방문 당시 폐문부재로 내부 확인은 되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 서혜경의 전입일 2024.07.22와 배당요구일 2025.04.24, 보증금 1,000원을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 권리이전 확인. 2022.11.16 농협은행 근저당이 2025.03.24 한국주택금융공사로 이전된 내역까지 최신 등기부에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않아 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.
- 시세 상한 점검. 최근 12건 평균은 248,666,666원, 최신 거래는 240,000,000원입니다. 현재 최저가와의 차이를 수리비·점유상태 등과 함께 계산하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요소는 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 1회 유찰 뒤 시세 아래
이 물건의 말소기준은 2022.11.16 농협은행 근저당입니다. 이후 강문충 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 서혜경도 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 신건과는 상황이 달라졌습니다. 감정가 280,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 196,000,000원으로 내려왔고, 이는 동일면적 최근 12개월 평균 248,666,666원의 78.8%입니다. 최신 거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 자료만 놓고 보면 권리 부담은 낮고 가격도 최근 실거래권 아래로 내려온 회차입니다. 다만 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 상태와 원본 권리서류 확인이 최종 입찰가를 결정하는 핵심입니다.
