춘천지방법원 2023타경1694. 원주시 태장동 ‘e편한세상원주태장’ 107동 2층 201호 아파트입니다. 감정가 224,000,000원에서 16회 유찰돼 현재 최저매각가는 6,327,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 극히 일부에 취득할 수 있는 것처럼 보이지만, 이 사건은 경매가격보다 임차권 인수구조를 먼저 봐야 합니다. 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 주택임차권등기가 있고, 임대차보증금은 190,000,000원, 전입일자는 2022.08.22, 확정일자는 2022.07.25로 명시돼 있습니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
따라서 이 물건은 최저가 6,327,000원을 시세와 직접 비교하면 안 됩니다. 대항력 보증금 190,000,000원이 낙찰가를 웃도는 구조에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차를 단순화하면 최저가 6,327,000원에 약 183,673,000원의 인수 부담이 붙어 실질취득은 약 190,000,000원입니다. 승부처는 ‘몇 백만 원에 낙찰되느냐’가 아니라 190,000,000원 수준의 총취득부담이 현재 시세와 비교해 충분히 싼가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2023타경1694 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 현충로232번길 42, 107동 2층201호 (태장동,이편한세상원주태장) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 59.9574㎡ · 철근콘크리트구조 25층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이호동 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 6,327,000원 (16회 유찰) |
| 신청채권 청구 | 24,763,462원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
등기부상 과거 신한은행 근저당권 118,800,000원은 2022.08.22 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.04.03 주식회사 케이비국민카드 가압류 23,296,254원입니다. 그런데 권미선의 전입일자는 2022.08.22로 말소기준보다 앞섭니다. 여기에 매각물건명세서가 을구 3번 주택임차권등기에 대해 보증금 190,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하므로, 이 사건은 말소기준 이후 권리의 소멸 여부보다 선순위 임차보증금의 미배당 인수액이 훨씬 중요합니다.
임차인·점유 관계
| 임차인·점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권미선 | 2022.08.22 / 2022.07.25 | 190,000,000원 | 대항력 有 | 배당범위 확인 | 미배당 잔액 승계 |
| 별도 주거 점유 기재 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 6,327,000원이 아니라 약 190,000,000원을 비교해야 한다
e편한세상원주태장은 703세대, 2018.12.24 준공 단지입니다. 대상 면적 59.9574㎡와 대응되는 최근 거래 12건의 평균은 192,833,333원, 최신 거래는 2026.08 · 192,000,000원입니다. 표면상 최저가는 최근 시세 대비 3.3% 수준이지만, 이 수치는 대항력 임차보증금 인수 부담을 전혀 반영하지 않은 값이므로 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.98㎡ | 8 | 192,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 8 | 196,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 2 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 23 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 18 | 197,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 24 | 193,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 5 | 193,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9574㎡ | 12건 | 192,833,333원 |
실거래 범위는 188,000,000원~200,000,000원이고 최근 12개월 평균은 192,833,333원입니다. 실질취득 기준인 약 190,000,000원은 이 시세대 바로 아래에 위치합니다. 즉 이 사건은 ‘감정가 224,000,000원짜리 아파트를 6,327,000원에 산다’가 아니라, 최근 실거래가와 거의 같은 190,000,000원 수준의 총부담으로 취득하는 구조에 가깝습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 513,886원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 23,296,254원 | 5,813,114원 |
| 3. 갑구 5번 본압류 이행 · 주식회사케이비국민카드 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오에서 케이비국민카드 가압류 채권은 5,813,114원 배당되고 17,483,140원이 미배당으로 남습니다. 이 배당 시나리오와 별개로, 매각물건명세서는 주택임차권등기 보증금 190,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 낙찰가만으로 총취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태장초등학교 남측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재한 미개발주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근 노선버스 운행 및 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 아파트의 2층 201호이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(태장 이편한세상1차)이며 소로3류·중로1류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·소하천구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가 816,200원/㎡, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 703세대, 2018.12.24 준공 단지로 최근 동일 면적대 거래 12건이 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰 16.0회·매각률 5.88%인 점은 별도 주의가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 계산. 6,327,000원이 아닌 약 190,000,000원을 최근 12개월 평균 192,833,333원·최신 192,000,000원과 비교해야 합니다.
- 주택임차권등기 배당 확인. 보증금 190,000,000원이 배당에서 얼마나 변제되는지에 따라 최종 인수잔액이 확정됩니다.
- 별도 주거 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 기재가 있어 대항력 가능성은 미상입니다. 현황·명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 16회 유찰 원인 점검. 현재 사건과 단지 경매 평균 모두 16회 유찰로 나타나므로 단순한 가격 하락만으로 접근하지 말고 권리·점유·매각조건을 함께 확인해야 합니다.
- 실거래 층 차이 확인. 본건은 25층 건물 중 2층이고, 최근 거래에는 2층 188,000,000원 거래가 포함돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계와 실제 점유를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,327,000원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 숫자는 극단적입니다. 감정가 224,000,000원, 16회 유찰, 최저가 6,327,000원. 하지만 그보다 중요한 숫자가 임차보증금 190,000,000원입니다. 말소기준인 2023.04.03 가압류보다 전입일 2022.08.22이 앞서고, 매각물건명세서가 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 총취득부담은 약 190,000,000원 수준으로 고정됩니다.
최근 동일 면적대 실거래 평균은 192,833,333원, 최신 거래는 192,000,000원입니다. 실질취득액은 이 시세와 거의 같은 수준이어서, 6,327,000원이라는 표면 최저가를 근거로 ‘시세보다 압도적으로 싸다’고 평가할 수 없습니다. 여기에 전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 주거 점유 기재와 16회 유찰이라는 요소까지 남습니다. 가격표는 초저가지만, 실질취득은 시세권. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 인수액입니다.
