대전지방법원 2025타경504. 논산시 취암동 363-1의 토지와 점포·주택 성격의 건물을 함께 보는 사건입니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2023.07.26. 연무농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 60,000,000원입니다. 이후 2025.11.26. 채권자 윤석자의 강제경매개시결정이 등기됐고, 이 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 순위 자체보다 더 중요한 것은 물건의 현황입니다. 매각은 일괄매각이지만 제시외 건물 중 ㉡ 창고와 ㉢ 화장실은 포함되고, ㉠ 주택은 제외됩니다. 이 제외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불명이고, 토지 일부는 타인이 점유·사용 중입니다. 따라서 낙찰 후 실제 사용 범위와 점유 정리 가능성은 등기만 보고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 취암동 363-1 · 시민로382번길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 점포 및 주택 / 주택 |
| 소유자 | 김영숙 |
| 토지 | 347.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 225,631,200원 / 197,316,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 윤석자 / 29,102,904원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당
현재 권리분석의 기준점은 2023.07.26. 설정된 연무농업협동조합 근저당권 60,000,000원입니다. 2000년·2001년의 충은상호신용금고 근저당과 2013년 이미자 근저당, 2002년 국민신용카드 가압류는 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 2025.11.26. 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 최저가는 감정가의 87.45%, 시세 판단은 유보
감정가는 225,631,200원, 현재 최저매각가는 197,316,000원으로 감정가의 87.45%입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 이 비율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 87%) | 197,316,000원 | 0원 | 104,650,672원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 70%) | 157,852,800원 | 0원 | 65,739,957원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 56%) | 126,282,240원 | 0원 | 34,611,385원 |
현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 제공된 시나리오에서는 채권 미배당이 모두 0원이고 신청채권자 청구액도 전액 배당됩니다. 하지만 가격이 내려간다는 사실과 물건의 가치가 싸다는 판단은 별개입니다. 이 사건에서는 제시외 건물과 점유·경계 문제가 가격보다 먼저 확인돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,316,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,562,424원 |
| 1. 근저당 · 연무농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 윤석자 | 29,102,904원 | 29,102,904원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 104,650,672원 |
집행비용은 매각가의 1.8% 추정치이며, 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 현재 가정상 채권 총액 89,102,904원은 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다.
④ 제시외 건물·현황 — 이 사건의 핵심 리스크
목록2 건물은 공부상 단층 점포 49㎡이나 실제로는 단층 점포 및 주택 약 94.9㎡로 조사됐습니다. 목록3 건물은 실제 목조 블록보강조 강판지붕으로 판단되고 일부가 타인 지상에 걸쳐 소재하는 것으로 조사됐습니다. 등기부상 도로명주소는 시민로382번길 13이나 건축물대장상 주소는 시민로382번길 15-1입니다.
또한 목록1의 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 가격입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하기보다, 제외 건물의 점유 범위와 토지 사용관계, 경계 및 실제 면적을 현장에서 확인하는 것이 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국방항공고등학교 동측 인근이며, 주위는 중소규모 근린생활시설·단독주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 일반적인 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 토지. 면적 347.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 375,100원/㎡입니다.
- 설비. 급배수·급탕설비, 위생설비, 난방설비 및 기타설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제외 건물 확인. 매각에서 빠지는 ㉠주택의 위치·면적·점유자와 토지 사용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불명하므로 토지와 건물의 소유·성립 시점 및 권원 확인이 필요합니다.
- 타인 점유 범위 확인. 목록1 토지 일부가 타인 점유·사용 중이므로 경계와 실제 사용면적을 확인해야 합니다.
- 건물 현황 대조. 목록2는 공부상 49㎡와 실제 약 94.9㎡가 다르고, 목록3은 일부가 타인 지상에 걸쳐 조사됐습니다.
- 주소 대조. 등기부상 시민로382번길 13과 건축물대장상 시민로382번길 15-1의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 87.45%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 현황 리스크를 입찰가에 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 현황 리스크가 더 크다
등기·배당만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 연무농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 채권 미배당은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 난점은 배당표 밖에 있습니다. 매각 제외 제시외 주택, 법정지상권 성립 여부 불명, 토지 일부 타인 점유, 공부와 실제 건물 면적·위치의 차이가 겹칩니다.
따라서 이 물건은 “권리 소멸 = 안전”으로 단순화하면 안 됩니다. 현재 최저가 197,316,000원은 감정가의 87.45%지만, 실거래 시세 비교 없이 가격 메리트를 부여할 근거는 부족합니다. 배당은 단순하지만 현황은 복잡한 물건으로 보고, 제외 건물과 점유·경계·법정지상권 문제를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 맞습니다.
