춘천지방법원 2024타경1103. 원주시 문막읍 반계리 807-11의 토지와 작물재배사 등을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 714,837,200원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 171,632,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2020.12.23. 설정된 진천농업협동조합의 채권최고액 480,000,000원 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조이고, 근저당권은 2025.01.20. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
이 사건의 어려움은 등기부보다 물건 자체와 입찰 조건에 있습니다. 목록 1은 농지취득자격증명이 필요하고, 이를 제출하지 않으면 보증금을 반환하지 않는 조건이 붙어 있습니다. 또한 목록 2·3·4는 작물재배사로 현황조사 당시 공실이었지만, 실제 입찰 시점의 공실 여부는 다시 확인해야 합니다. 제시외 건물인 사무실도 일괄매각에 포함됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경1103 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 문막읍 반계리 807-11 · 원문로 2561-6 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 작물재배사 · 토지 2,030㎡ · 지목 답 |
| 소유자 | 농업회사법인강화새싹주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 714,837,200원 / 171,632,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 청구금액 | 404,696,047원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 일괄매각 조건 | 제시외 건물(사무실) 포함 · 목록 1 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 인수 권리보다 입찰 조건이 중요하다
말소기준은 2020.12.23. 진천농업협동조합 근저당권입니다. 2023년 이후 등기된 농림수산업자신용보증기금 관리기관·농협은행·메리츠캐피탈·신한카드의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.01.20.에는 같은 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐으며, 이는 기존 근저당권의 승계입니다.
② 임차·점유 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)가우디하우스 | 2022.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명으로 조사된 (주)가우디하우스는 2022.10.25. 전입으로, 2020.12.23. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 확인된 권리관계상 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않았으므로 현재 실제 점유관계와 계약내용은 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 해석 — 24.01%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가 171,632,000원은 감정가 714,837,200원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 물건은 일반 주거용 부동산이 아니라 농림지역의 농지와 작물재배사가 결합된 물건입니다. 네 차례 유찰됐다는 사실 또한 단순한 가격 하락이 아니라 매수층·용도·입찰 조건을 함께 살펴야 한다는 신호입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 171,632,000원 | 410,325,913원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 120,142,399원 | 461,094,660원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 84,099,679원 | 496,569,180원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 171,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,202,848원 |
| 1. 근저당 · 진천농업협동조합 | 480,000,000원 | 168,429,152원 |
| 2. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,739,243원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 12,009,139원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,006,683원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 집행비용 3,202,848원을 제외한 168,429,152원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류는 배당받지 못하는 계산입니다. 채권총액 578,755,065원 중 미배당은 410,325,913원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 문막읍 대둔리 소재 원주-여주간 42번국도 대둔IC 남동측 인근으로, 부근은 농경지·버섯재배사·농가주택 등으로 형성된 경지정리 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스 운행상황과 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 작물재배사이며 조사일 현재 공실 상태로 평가됐습니다. 목록 2·3·4 역시 현황조사 당시 공실이었으나 입찰 시 현재 공실 여부를 확인해야 합니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층, 외·내벽 샌드위치판넬잇기, 바닥 시멘트 몰탈 마감, PVC샷시 창호이며 급수설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,030㎡, 지목 답, 평지·세로장방형이며 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 37,900원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 농지와 작물재배사라는 용도, 농지취득자격증명 조건, 4회 유찰 이력을 함께 보면 일반 주거용 부동산보다 매수자 범위와 재매각 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1은 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 보증금을 반환하지 않으므로 입찰기일 전에 해당 관서에 발급 가능 여부를 문의하고 신청 절차를 진행해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물인 사무실이 포함됩니다. 토지와 각 건물의 실제 현황 및 경계를 현장에서 확인하세요.
- 점유 재확인. (주)가우디하우스는 대항력이 없지만 보증금·점유 부분이 미상입니다. 목록 2·3·4의 공실 조사 결과와 현재 실제 점유 상태를 함께 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2020.12.23. 설정된 진천농업협동조합 근저당권은 2025.01.20. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 기존 말소기준 순위의 승계임을 확인하세요.
- 유찰률 해석. 감정가의 24.01%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 작물재배사·농지의 실제 활용 가능성과 재매각 수요를 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지취득자격증명 발급요건을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 농취증과 출구가 더 어렵다”
이 물건은 권리분석만 보면 비교적 단순합니다. 2020.12.23. 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류는 소멸하며, 조사된 점유자 역시 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 현재 가격이 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 이미 4회 유찰됐고, 농림지역·농업진흥구역의 농지와 작물재배사가 결합돼 있으며, 무엇보다 농지취득자격증명 미제출 시 보증금을 돌려받지 못하는 조건이 있습니다.
권리는 통과, 절차와 환금성은 경계. 이 사건은 “얼마나 싸졌는가”보다 “농취증을 확보할 수 있는가, 실제 점유와 이용상태가 어떤가, 이 용도의 물건을 다시 팔거나 활용할 출구가 있는가”를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
