대전지방법원 2025타경20494. 계룡시 엄사면 경남무궁화아파트 101동 803호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 소유자 이창선은 1995.11.28 매매를 원인으로 1997.02.17 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2016.04.05 설정된 국민은행 채권최고액 96,800,000원의 근저당권입니다. 이 권리 뒤에 설정된 줌펀드 근저당권 39,000,000원, 전세권 5,000,000원, 현대카드 가압류 10,201,865원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 한국주택은행·한국조폐공사·논산동부농협·현대캐피탈 근저당권은 이미 말소돼 현재 인수 판단의 대상이 아닙니다. 후순위인 줌펀드 근저당권은 2025.09.19 확정채권양도로 나라대부금융에 이전됐지만, 그 원권리의 순위 자체는 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 따라서 이 사건에서 핵심은 등기상 인수권리보다는 실제 점유·가격 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20494 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 280 경남무궁화아파트 101동 8층 803호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 중 |
| 소유자 | 이창선 · 1995.11.28 매매 원인, 1997.02.17 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 줌펀드 / 31,040,959원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
임차인 표기는 없습니다. 다만 감정요항표의 임대내역은 ‘미상’으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금·확정일자·전입일이 확인된 대항력 임차인이 있다는 뜻은 아니지만, 반대로 실제 점유관계까지 확정됐다고 볼 수도 없습니다. 등기상 전세권자인 주식회사 줌펀드의 전세금은 5,000,000원이며, 2024.09.04 설정돼 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 185,000,000원, 시세 판단은 유보
이 사건은 아직 유찰되지 않아 감정가 185,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 다만 확인 가능한 동일 단지 실거래 비교값이 없어, 이 가격이 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 185,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 148,000,000원 | 5,873,865원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 118,400,000원 | 35,059,465원 | 0원 |
유찰되면 매각가는 148,000,000원, 118,400,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 계속 0원입니다. 대신 후순위 채권자에게 돌아가는 배당 부족액이 각각 5,873,865원, 35,059,465원으로 커집니다. 이는 채권자 측 미배당 문제이지, 현재 제시된 배당 구조상 매수인이 그 부족액을 떠안는다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,390,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 96,800,000원 | 96,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사줌펀드 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사줌펀드 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 10,201,865원 | 10,201,865원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,608,135원 |
현재 회차 185,000,000원 가정에서는 채권자 배당액 합계 151,001,865원이 전액 충족되고, 집행비용 3,390,000원을 제외한 뒤 소유자에게 30,608,135원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 엄사면행정복지센터 남동측 인근. 주변에 아파트단지·공원·근린생활시설·학교·우체국 등이 있으며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 번영로, 동측으로 엄사중앙로에 접하고 아파트단지 주변에 소로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샤시이중창이며 위생·난방·소방·승강기설비 등이 있습니다.
- 규제·현황. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 엄사초등학교 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2016.04.05 국민은행 근저당권이 기준이며, 이후 권리의 순위와 매각조건을 원본과 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 표기는 없지만 감정요항표의 임대내역은 ‘미상’입니다. 실제 점유자와 전입관계를 확인한 뒤 명도비용을 판단해야 합니다.
- 후순위 권리 변동 확인. 줌펀드의 39,000,000원 근저당권은 2025.09.19 나라대부금융으로 이전돼 있으므로 최신 등기부에서 현재 권리자를 다시 확인하세요.
- 신건 가격 검증. 감정가 185,000,000원이 곧 최저가입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당표 한계. 현재 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 미반영된 추정치이므로 실제 배당 및 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2016.04.05 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 줌펀드 근저당권·전세권, 현대카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정요항표의 임대내역이 ‘미상’이고 동일 단지 실거래 비교값도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건을 “권리가 깨끗하니 싸고 안전하다”고 한 번에 결론내리면 안 됩니다. 등기 권리는 합격권, 점유와 가격은 확인 후 판단. 신건 185,000,000원에 응찰할지 여부는 그 두 가지 확인이 끝난 뒤 결정하는 편이 합리적입니다.
