청주지방법원 2025타경1692. 충주시 연수동 임광아파트 103동 604호입니다. 현재 등기상 소유자는 이충은이고, 말소기준권리는 2012.10.18. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 78,480,000원이며 2023.05.17. 채권최고액이 56,000,000원으로 변경된 등기가 있습니다. 그 뒤 설정된 강신동 근저당권, 이수정 근저당권과 2025.07.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조 자체는 비교적 단순하지만, 점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 확인된 임차인 명세는 없고 예상 인수액도 0원이지만, 감정평가에는 “임대관계는 미상”으로 기재되어 있고 현장조사 당시 내부 출입도 하지 못했습니다. 따라서 권리상 인수액 0원과 실제 명도 난이도를 동일하게 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1692 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 연수동 931 임광아파트 103동 6층604호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 국원대로 166 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 철근콘크리트 슬래브지붕 11층 건물 내 6층 604호 |
| 비교 전용면적 | 84.28㎡ |
| 소유자 | 이충은 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권 | 이수정 · 8,508,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2012.10.18. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후의 강신동 근저당권과 이수정 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 97.3%
임광아파트 동일평형 84.28㎡의 실거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 150,041,666원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래, 최근 추세를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 154,187,500원, 최신 2026.09 거래는 197,000,000원, 최근 거래 추세는 이전보다 +8.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.28㎡ | 1 | 197,000,000원 |
| 2026.07 | 84.28㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 84.28㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2026.02 | 84.28㎡ | 1 | 127,000,000원 |
| 2026.02 | 84.28㎡ | 5 | 163,000,000원 |
| 2026.01 | 84.28㎡ | 2 | 157,500,000원 |
| 2026.01 | 84.28㎡ | 6 | 139,000,000원 |
| 2025.11 | 84.28㎡ | 1 | 143,000,000원 |
| 2025.08 | 84.28㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2025.08 | 84.28㎡ | 8 | 144,000,000원 |
| 2025.08 | 84.28㎡ | 11 | 130,000,000원 |
| 2025.08 | 84.28㎡ | 9 | 163,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.28㎡ | 8건 | 154,187,500원 |
신건 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 평균 154,187,500원의 97.3%입니다. 최근 평균보다 약간 낮고 최신 거래 197,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세가 +8.8%라는 점까지 감안하면 신건 가격이 최근 시세보다 과도하게 높은 구조는 아닙니다. 다만 실거래 최저는 127,000,000원이고 거래가격 편차가 큰 만큼, 단순히 97.3%라는 수치만으로 큰 폭의 할인이라고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 78,480,000원 | 78,480,000원 |
| 2. 근저당 · 강신동 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이수정 | 10,400,000원 | 10,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,220,000원 |
신건 150,000,000원 가정에서는 배당대상 채권 112,880,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 34,220,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 150,000,000원 | 0원 | 34,220,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 120,000,000원 | 0원 | 4,640,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 96,000,000원 | 19,008,000원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권자 측 미배당액이 19,008,000원 발생하지만, 현재 확인된 구조에서는 그 부족분이 매수인에게 승계되는 금액으로 산정되지 않습니다. 즉 가격이 내려가더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주중앙초등학교 북서측 인근이며, 주위에 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 슬래브지붕 11층 건물의 6층 604호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형 평지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 556,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 임광아파트는 484세대이며 준공일은 1991.11.26.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 점유자와 전입관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균은 154,187,500원, 신건 최저가는 150,000,000원입니다. 97.3%라는 할인폭은 크지 않으므로 개별 호수 상태를 반영해 상한을 정해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 2026.09 동일평형 1층 거래가 197,000,000원으로 잡혀 있고 최근 추세는 +8.8%입니다. 최근 시세가 과거 평균보다 강한 구간인지 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사시 내부에 출입하지 못했으므로 내부 인테리어·수리 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당표 대조. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 매각물건명세서와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘소폭 메리트’
이 물건의 강점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 예상 인수액은 0원입니다. 가격도 신건 150,000,000원이 최근 12개월 평균 154,187,500원의 97.3%여서 최근 시세보다 소폭 낮습니다. 최신 동일평형 거래는 197,000,000원이고 최근 거래 추세도 +8.8%라 가격 흐름 역시 약세보다는 강한 쪽입니다.
다만 할인폭은 크지 않고 동일평형 실거래가 127,000,000원부터 197,000,000원까지 넓게 분포합니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부 출입조사가 되지 않았다는 점이 남습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 신건 가격은 최근 시세보다 소폭 낮지만 점유·내부 상태 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다.
