청주지방법원 2025타경1814. 음성군 대소면 삼정리 기흥2차아파트 102동 10층 1008호, 전용 59.9646㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2019.06.17 설정된 주식회사한국씨티은행 근저당권으로 채권최고액은 80,400,000원입니다. 이후 2025.11.06 임의경매개시결정과 2026.05.19 충북신용보증재단의 김영희 지분 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
점유관계에서 확인되는 송한규의 전입일은 2024.02.14입니다. 말소기준권리인 2019.06.17 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 소액임차인 최우선변제 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다. 즉 소유권에 붙어 낙찰자에게 승계되는 보증금 위험과, 배당순위 확인 문제는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1814 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 대소면 삼정리 610-5 기흥2차아파트 102동 10층 1008호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9646㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2 · 13층 중 10층 |
| 현재 소유자 | 김영희 지분 7분의 3 · 송혜윤 지분 7분의 2 · 송종훈 지분 7분의 2 |
| 소유권 변동 | 2024.11.29 상속 · 2025.10.17 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한국씨티은행 / 53,690,188원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
등기부에는 과거 국민은행 근저당 2건, 이혜경·이종민 전세권, 우리은행 근저당 2건이 있었지만 모두 이미 말소된 권리입니다. 현재 분석의 기준은 2019.06.17 한국씨티은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 충북신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송한규 | 2024.02.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 8.1% 높다
실거래 집계 기준 단지명은 기흥윗마을, 대상 전용면적은 59.9646㎡입니다. 전체 12건 평균은 94,041,666원이지만, 과거 110,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 89,700,000원이고, 최신 거래는 2026.06 78,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.96㎡ | 4 | 78,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 8 | 82,500,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 10 | 98,000,000원 |
| 2025.11 | 59.96㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2025.09 | 59.96㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2025.06 | 59.96㎡ | 9 | 93,500,000원 |
| 2025.05 | 59.96㎡ | 9 | 93,500,000원 |
| 2024.10 | 59.96㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2024.10 | 59.96㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2024.06 | 59.96㎡ | 1 | 92,000,000원 |
| 2023.11 | 59.96㎡ | 7 | 91,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 89,700,000원 |
신건 최저가이자 권리인수 기준 실질취득액은 97,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 89,700,000원의 108.1%로, 최근 평균보다 7,300,000원 높습니다. 최신 거래 78,000,000원과 비교하면 19,000,000원 높습니다. 더 중요한 것은 최근 거래군이 과거 거래군보다 7.7% 하락했다는 점입니다. 전체 평균 94,041,666원만 보면 격차가 작아 보이지만, 하락 추세를 반영한 최근 시세 기준에서는 신건 가격에 할인 메리트가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국씨티은행 | 80,400,000원 | 80,400,000원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 81,000,000원 | 14,454,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 161,400,000원 중 예상배당은 94,854,000원, 미배당은 66,546,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰 뒤에야 최근 시세 아래로 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 97,000,000원 | 94,854,000원 | 66,546,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 77,600,000원 | 75,803,200원 | 85,596,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 62,080,000원 | 60,562,560원 | 100,837,440원 | 0원 |
현재 신건 97,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 가격은 77,600,000원으로 내려갑니다. 이는 데이터상 최신 거래 78,000,000원과 거의 같은 구간입니다. 2회 유찰 시에는 62,080,000원입니다. 권리인수액이 0원이므로 각 회차의 권리인수 기준 실질취득액은 해당 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대소중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택·근린생활시설·아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지방도인 대동로가 통과하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 13층 건물 중 10층이며 사용승인일은 2002.01.19입니다. 승강기·주차장·난방·급배수·소화전 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 4필 일단의 아파트 건부지이며 북측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다. 공시지가는 274,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제2종일반주거지역 등의 지정이 확인되며, 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역이 포함됩니다.
- 거래 흐름. 211세대, 전용 59.96㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 89,700,000원이며 최근 거래군은 과거 대비 7.7% 낮아졌습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 실질취득 97,000,000원은 최근 12개월 평균 89,700,000원의 108.1%입니다. 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 대비 7.7% 하락했습니다. 전체 평균 94,041,666원보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 송한규는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
- 공유자 현황 확인. 현재 소유권은 김영희 7분의 3, 송혜윤 7분의 2, 송종훈 7분의 2의 공유 상태입니다. 인도·점유 관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 보류”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 확인된 임차인의 전입도 후순위라 권리인수 기준으로는 비교적 단순합니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 신건 가격은 다른 이야기입니다. 실질취득 97,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 89,700,000원보다 8.1% 높고, 최신 거래 78,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세 역시 -7.7%입니다. 따라서 이 물건은 ‘권리가 깨끗하니 신건에서 싸게 살 수 있다’가 아니라, 권리는 통과하지만 가격은 보류하는 쪽이 데이터에 맞는 결론입니다.
