청주지방법원 2025타경2039. 충청북도 음성군 삼성면 대정리 일원의 토지와 축산농장 시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 돈사·창고·퇴비사·관리사·기계실·소독실 등으로 이용되고 있고, 토지 기호 1·2·4는 함께 일단지 축산농장으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김동남이며, 말소기준권리는 2014.11.03. 주식회사카길애그리퓨리나 근저당권입니다.
배당표 기준으로 매각가 3,755,169,000원에서는 채권자 배당 후 1,474,500,507원이 소유자 교부액으로 남고 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 80%, 2회 유찰 64% 시나리오에서도 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가 참고사항은 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유와 사용관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2039 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 삼성면 대정리 252-4 · 금일로 492-117 |
| 등기 대상 | 대정리 252-4, 252-5, 252-6, 252-20, 253-3 및 건물 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 축산농장 · 돈사·창고·퇴비사·관리사·기계실·소독실 |
| 토지 | 10,758.0㎡ · 목장용지 · 전축사 · 완경사 · 부정형 |
| 소유자 | 김동남 |
| 감정가 / 최저가 | 3,755,169,000원 / 3,755,169,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,075,110,642원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 26번, 2014.11.03. 주식회사카길애그리퓨리나 근저당권입니다. 이후 2025년 설정된 음성축산업협동조합·농업협동조합중앙회·농협은행주식회사·이규호의 가압류와 임의경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임대관계는 미상입니다. 별도 임차인으로 정리된 내역은 없지만, 감정평가 참고사항에서 임대관계를 확인하지 못한 상태이므로 점유자·사용자와 사업장 운영 주체는 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
② 이용·매각구조 — 일반 주거물이 아니라 축산농장 일괄매각
매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 목록 2·4 토지는 지목이 “전”이지만 목록 1과 함께 일단지로 축산농장으로 이용되고 있으며, 목록 3은 지적도상 맹지이나 목록 1·2·4를 통해 접근 가능합니다. 목록 13은 공부상 “돈사,창고”이나 현황은 돈사로 이용 중입니다.
| 구분 | 현황 | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 기호 5·6 | 돈사 및 창고 | 돈사관련설비 설치 |
| 기호 7 | 퇴비사 | 일반철골구조 |
| 기호 8 | 창고 | 일반철골구조 및 강파이프구조 |
| 기호 9 | 관리사 및 창고 | 난방·위생·급배수설비 |
| 기호 10·11 | 돈사·창고·보일러실 | 돈사관련설비 설치 |
| 기호 12 | 기계실 | 경량철골구조 |
| 기호 13·14 | 돈사·창고 | 기호 13 현황 전체 돈사 |
| 기호 15 | 철거멸실로 소재불명 | 현황 대조 필요 |
| 기호 16·17 | 창고 | 각파이프구조 |
| 기호 18 | 소독실 | 강파이프구조 |
③ 예상배당표 (매각가 3,755,169,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 39,951,690원 |
| 2. 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 3. 가압류 · 음성축산업협동조합 | 94,083,975원 | 94,083,975원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 653,748,830원 | 653,748,830원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 232,258,928원 | 232,258,928원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 40,986,870원 | 40,986,870원 |
| 7. 가압류 · 이규호 | 19,638,200원 | 19,638,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,474,500,507원 |
채권자 총 청구액 2,240,716,803원, 예상배당 2,240,716,803원, 미배당 0원, 소유자 잔여 1,474,500,507원, 매수인 인수 0원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조입니다.
④ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전문건설공제조합 기술교육원 북서측 인근에 위치하며, 농경지·중소규모 공장·창고시설·농촌주택·축산농장·과수원·임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 기호 1·2·4 토지는 일단지로 이용 중이고 감정요항상 세로(가) 도로에 접해 차량 접근이 가능합니다. 대중교통 운행 지점까지는 다소 근거리로 기재돼 있습니다.
- 토지. 10,758.0㎡, 목장용지, 전축사, 완경사·부정형이며 공시지가는 29,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역이 기재돼 있고 준보전산지와 접합니다.
- 공부와 현황. 기호 2·4 토지는 지목이 “전”이나 현황은 기호 1 목장용지와 함께 일단지 축산농장으로 이용 중입니다.
- 건물 현황. 축산농장에는 돈사·창고·퇴비사·관리사·기계실·소독실 등이 있고, 기호 15 건물은 철거멸실로 소재불명입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가 참고사항이 임대관계 미상으로 되어 있으므로 실제 점유자와 축산농장 운영 주체를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 관정·계근대·차고·돈사·기계실·퇴비사·돈사일부 등 제시외 시설의 매각 포함 및 평가 반영 범위를 원본에서 대조하세요.
- 멸실 건물 확인. 기호 15는 철거멸실로 소재불명입니다. 등기·건축물 현황과 실제 현장을 맞춰 보세요.
- 접근성 확인. 기호 3은 지적도상 맹지로 기재돼 있고 기호 1·2·4를 통해 접근하는 구조이므로 실제 진입동선과 사용 상태를 확인하세요.
- 규제 확인. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·성장관리계획구역 등은 축산농장 운영과 직결되는 항목이므로 해당 토지별 적용 범위를 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 26번 원설정 1,200,000,000원과 2021.08.12. 변경 3,900,000,000원 기재를 등기 원본과 배당요구 자료에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2014.11.03. 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건 자체는 토지와 다수의 축산시설을 묶은 축산농장 일괄매각입니다. 임대관계 미상, 기호 15 철거멸실, 제시외 시설, 접근 구조와 각종 토지이용 제한이 겹쳐 있어 일반적인 주거용 경매보다 현황 확인 비중이 큽니다. 권리는 소멸형, 승부처는 현황·운영 가능성·가격 검증. 신건 단계에서는 이 세 가지를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
