청주지방법원 2025타경30348. 충주시 주덕읍 창전리의 공장용지와 냉동·냉장창고, 작업실, 창고, 공장, 사무실, 주택이 결합된 일괄매각 물건입니다. 감정가는 2,031,648,200원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 1,040,204,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.10.26. 설정된 주식회사경남은행의 근저당권 1,540,000,000원이며, 이후 충주시 압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 말소기준보다 앞선 점유신고입니다. 정재형은 2015.07.24., 주식회사 청림원은 2015.04.10. 신고돼 있습니다. 두 건 모두 보증금이 확인되지 않고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않으므로, 단순히 “인수 0원”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 특히 보증금이 존재하고 대항요건을 갖춘 점유라면 미배당 보증금이 낙찰자에게 남을 수 있으므로 반드시 원본 명세서와 점유관계를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30348 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 창전리 176 · 176-1 · 177-4 · 충청대로 2312 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 냉동 및 냉장창고 · 작업실 · 창고 · 공장 · 사무실 · 주택 |
| 토지 | 공장용지 · 3,962.0㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 자루형 · 중로한면 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사강한돈 |
| 감정가 / 최저가 | 2,031,648,200원 / 1,040,204,000원 (3회 유찰 · 감정가 51%) |
| 경매채권자 | 케이에프지이삼공육유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 경남은행) |
| 청구액 | 1,540,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 정리되지만 점유관계는 별도 확인
말소기준권리는 2022.10.26. 주식회사경남은행의 근저당권입니다. 2023.05.04. 경남은행 명의의 이전 임의경매개시결정은 2024.11.28. 취하되어 2024.12.02. 말소됐습니다. 2023.07.13.과 2023.08.16. 충주시 압류, 그리고 2025.02.03. 케이에프지이삼공육유동화전문유한회사의 현 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — “대항력 있음”으로 단정하면 안 된다
| 점유자 | 신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 핵심 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정재형 | 2015.07.24 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 말소기준 전 신고 · 보증금 미상 · 확정일자 미상 · 배당요구 여부 미상 |
| 주식회사 청림원 | 2015.04.10 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 말소기준 전 신고 · 보증금 미상 · 확정일자 미상 · 배당요구 여부 미상 |
두 점유자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 신고일만 말소기준보다 빠르다는 이유로 곧바로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없지만, 반대로 인수위험이 없다고 단정하는 것도 위험합니다. 실제 임대차계약의 존재, 점유 상태, 사업자등록 또는 전입의 연속성, 보증금, 배당요구 여부를 확인한 뒤에야 낙찰자의 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
③ 가격 — 3회 유찰·감정가 51%, 그러나 시세 비교는 별개
현재 회차는 3회 유찰 후 최저매각가 1,040,204,000원으로 감정가 2,031,648,200원의 51% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 832,163,200원(감정가 41%), 5회 유찰 시 665,730,560원(감정가 33%)입니다.
하지만 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수는 없습니다. 이 사건은 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 게다가 선순위 점유자의 보증금까지 확인되지 않아 낙찰가와 실질취득비용이 달라질 가능성도 남아 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,040,204,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,802,040원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,540,000,000원 | 1,027,401,960원 |
| 미배당 | - | 512,598,040원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산상 집행비용 12,802,040원을 제외한 1,027,401,960원이 근저당권에 배당되고 512,598,040원이 미배당으로 남습니다. 이 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 보증금 미상 점유 2건이 있으므로 이를 최종 권리분석의 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 이용상태·토지 — 일반 주거용 경매와 다르다
- 건물 이용. 기호 4는 냉동 및 냉장창고·작업실·창고·공장, 기호 4-1은 냉장창고, 기호 5는 1층 사무실·창고와 2층 주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 기호 4와 4-1에는 기본 전기시설·급배수시설·냉장·냉동시설, 기호 5에는 기본 전기시설·위생 및 급배수시설·난방시설이 기재돼 있습니다.
- 토지. 면적 3,962.0㎡의 공장용지로, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지이용상황은 공업용, 지형은 평지·자루형, 도로접면은 중로한면입니다.
- 공시지가. 103,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 접도구역에 저촉되며 도로구역에 접합니다.
- 주위환경. 충주주덕농공단지 남서측 방향으로, 중소규모 공장·창고·근린생활시설과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정재형 점유 확인. 2015.07.24. 신고의 실제 점유·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 주식회사 청림원 확인. 2015.04.10. 신고의 점유 형태와 임대차·보증금·배당요구 여부를 확인하세요.
- 실질취득비용 재계산. 두 점유자의 보증금과 미배당 가능액이 확인된 뒤 낙찰가에 더해 실제 부담액을 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 정원수·정원석·축대·울타리·관정·폐수처리시설·수변전설비가 매각에 포함됩니다.
- 공장 설비 상태 확인. 냉장·냉동시설, 급배수, 전기시설, 폐수처리시설과 수변전설비의 현황을 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·접도구역·가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 실제 사업계획과 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가의 51%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 공장·토지 거래가와 비교하세요.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 것은 ‘미상 보증금’
현재 최저가는 1,040,204,000원으로 감정가 2,031,648,200원의 51%까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 물건을 단순한 “권리 깨끗한 3회 유찰 물건”으로 보면 핵심을 놓칩니다.
정재형과 주식회사 청림원의 신고일은 모두 2022.10.26. 말소기준권리보다 앞서며, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 단정할 수도, 인수액을 0원으로 단정할 수도 없습니다. 여기에 냉동·냉장창고·공장·사무실·주택과 토지가 결합된 혼합형 일괄매각이라는 특성까지 있습니다. 가격은 내려왔지만 권리비용은 아직 확정되지 않았다. 이 사건의 우선순위는 추가 가격 할인보다 선순위 점유 2건의 실체와 보증금을 먼저 닫는 것입니다.
