대전지방법원 2026타경43. 충남 부여군 은산면 가중리 263의 토지와 제1동을 중심으로 한 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 강파이프구조 칼라강판지붕 단층 동식물관련시설이고, 토지는 지목이 목장용지, 면적은 5,071㎡입니다. 현장 방문시점에는 가축이 없는 공실로 확인됐습니다. 매각에는 제시외 계사·화장실·숙소(컨테이너)·변압기보관함·숙소·차양과 기계기구가 포함됩니다.
등기상 핵심은 2021년 설정된 부여축산업협동조합 근저당입니다. 2021.07.30 채권최고액 264,000,000원 근저당이 말소기준이고, 2022.03.25 같은 조합의 채권최고액 252,000,000원 근저당이 뒤따릅니다. 이후 2026년 임의경매개시결정과 농업협동조합중앙회 가압류도 매각으로 소멸합니다. 과거 가압류·근저당·경매개시결정들은 이미 등기부상 말소된 이력이 다수 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경43 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 부여군 은산면 가중리 263 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 동식물관련시설 · 현장 방문시점 공실(가축 없음) |
| 토지 | 목장용지 · 5,071㎡ · 계획관리지역 · 답축사 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 현재 소유자 | 이승우·이정민·이정은·이철우 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,006,738,200원 / 1,006,738,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부여축산업협동조합 / 445,110,362원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 계사·화장실·숙소(컨테이너)·변압기보관함·숙소·차양 및 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.07.30 을구 13번 부여축산업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 이종서 20분의 19, 김도연 20분의 1 지분으로 소유권이 이전됐고, 이후 김도연 지분은 이종서에게 증여됐습니다. 2026.03.30 상속으로 현재는 이승우·이정민·이정은·이철우가 각 4분의 1씩 공유하고 있습니다. 말소기준 이후 설정된 을구 14번 근저당, 갑구 30번 임의경매개시결정, 갑구 31번 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 100%, 할인은 아직 없다
현재 회차는 신건으로, 시나리오상 감정가의 100%입니다. 감정가는 1,006,738,200원, 최저매각가는 1,006,738,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액은 최저매각가와 같은 1,006,738,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 1,006,738,000원 | 0원 | 451,451,572원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 805,390,400원 | 0원 | 252,117,448원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 644,312,320원 | 0원 | 92,650,149원 |
세 시나리오 모두 계산상 채권총액 542,819,048원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 따라서 회차가 내려가더라도 현재 계산 범위에서 보이는 핵심 변화는 인수액이 아니라 매각가격과 소유자 잔여액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,006,738,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,467,380원 |
| 1. 근저당 · 부여축산업협동조합 (을구 13번) | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 근저당 · 부여축산업협동조합 (을구 14번) | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 26,819,048원 | 26,819,048원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 451,451,572원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 542,819,048원이 전액 배당되고 소유자에게 451,451,572원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
④ 이용·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 동식물관련시설이며 현장 방문시점 현재 공실로, 가축은 없는 상태입니다.
- 건물. 강파이프구조 칼라강판지붕 단층 동식물관련시설이며 내·외벽은 벽체가 없고 바닥은 콘크리트입니다.
- 토지. 목장용지 5,071㎡, 계획관리지역, 토지이용상황은 답축사, 평지·부정형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 19,200원/㎡입니다.
- 입지. 가중2리마을회관 남동측 인근으로 단독주택·농경지·임야 등이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 마을진입로에 접해 차량 출입이 가능하고, 인근 공도에 시내버스정류장이 있어 대중교통 접근성도 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고, 감정평가에는 2024-12-23 기준 일부제한 모든축종 제한이 기재되어 있습니다. 성장관리계획구역에도 포함됩니다.
- 제시외 물건. 계사·화장실·숙소(컨테이너)·변압기보관함·숙소·차양과 기계기구가 일괄매각 대상에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 감정평가상 임대 여부가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 직접 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 계사·화장실·숙소(컨테이너)·변압기보관함·숙소·차양과 기계기구의 위치·현황·사용 가능성을 확인하세요.
- 토지 이용제한. 가축사육제한구역 및 일부제한 모든축종 제한이 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공유자·상속등기. 현재 소유자는 이승우·이정민·이정은·이철우 각 4분의 1이며 2026.03.30 상속등기가 이루어졌습니다.
- 권리 말소. 말소기준은 2021.07.30 부여축산업협동조합 근저당이며 이후 근저당·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 가격 규율. 현재는 감정가 100% 신건입니다. 1회 유찰 시 805,390,400원, 2회 유찰 시 644,312,320원의 시나리오와 비교해 이용가치·환금성을 함께 판단하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 매각 범위와 권리관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
등기 구조만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2021.07.30 부여축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 난점은 권리순위보다 부동산 자체의 성격에 있습니다. 목장용지 5,071㎡와 동식물관련시설, 제시외 건물·기계기구가 묶인 일괄매각이고, 현장은 공실이지만 임대 여부가 확인되지 않았습니다. 여기에 가축사육제한구역과 일부제한 모든축종 제한까지 있어 실제 활용 가능성을 먼저 따져야 합니다.
현재 최저가는 1,006,738,000원으로 감정가 100% 회차입니다. 권리상 인수액이 없다는 사실만으로 신건 가격에 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 권리 인수는 낮지만, 용도·규제·환금성 확인 부담은 큰 물건이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
