대전지방법원 2026타경50. 부여읍 쌍북리 왕궁아파트 316동 4층 401호입니다. 현재 소유자는 김현길이고, 2015.12.31. 소유권이전 당시 거래가액은 140,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 48,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 설정된 국민은행 근저당 82,800,000원과 현대캐피탈 가압류 5,819,316원, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 권리구조 자체는 복잡하지 않지만, 점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 감정평가 당시 임대내역은 미상이고 현장조사 시 부재중이어서 내부현황 역시 외부관찰을 통한 일반적인 아파트를 기준으로 평가됐습니다. 따라서 확인된 임차인은 없지만, 입찰 직전 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 대조하는 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 부여군 부여읍 쌍북리 727 왕궁아파트 316동 4층 401호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 왕궁아파트 제316동 제4층 제401호로 이용중 |
| 소유자 | 김현길 · 2015.12.31. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 67,327,996원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.12.31. 설정된 국민은행 근저당 48,000,000원입니다. 그 뒤의 국민은행 근저당 82,800,000원, 현대캐피탈 가압류 5,819,316원, 국민건강보험공단 압류, 2026.04.16. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 6.4% 높다
왕궁아파트 동일 평형의 실거래 12건 평균은 145,666,666원이지만, 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 146,600,000원이고, 최신 거래는 2026.07 · 129,000,000원입니다. 최저가 156,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.4%이므로 신건 가격이 최근 시세보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.47㎡ | 5 | 129,000,000원 |
| 2026.06 | 59.47㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 59.45㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 59.47㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2025.08 | 59.47㎡ | 5 | 117,000,000원 |
| 2025.07 | 59.41㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 2025.04 | 59.47㎡ | 3 | 139,000,000원 |
| 2025.03 | 59.47㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2025.02 | 59.47㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2024.12 | 59.47㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2024.11 | 59.47㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 2024.10 | 59.47㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 146,600,000원 |
최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 1.1% 높아 하락 추세로 볼 자료는 아닙니다. 다만 최신 거래 129,000,000원과 최근 12개월 평균 146,600,000원 모두 현재 최저가 156,000,000원 아래에 있습니다. 따라서 전체 12건 평균 145,666,666원이나 과거 최고 거래 180,000,000원을 근거로 현재 신건 가격을 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 | 82,800,000원 | 82,800,000원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 | 5,819,316원 | 5,819,316원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,396,684원 |
현재 회차 156,000,000원에서는 배당표상 채권 합계 136,619,316원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 16,396,684원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국전력공사 부여지사 서측 인근에 위치하며, 공동주택·단독주택·로변상가·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브위기와지붕 5층 건물이며, 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·도시가스·주차장 등 부대설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·현상변경허가 대상구역·하수처리구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 42,311㎡, 공시지가 316,900원/㎡이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 단지. 왕궁아파트는 459세대이고 준공일은 2000.09.20입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 현재 최저가 156,000,000원은 최근 12개월 평균 146,600,000원의 106.4%입니다. 신건 가격을 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 거래는 2026.07, 129,000,000원입니다. 감정가와의 차이를 감안해 응찰 상한을 따로 정해야 합니다.
- 점유 확인. 현장조사 당시 부재중이고 임대내역은 미상이므로 실제 점유자·전입·임대차 유무를 다시 확인해야 합니다.
- 명세서 대조. 배당 시나리오상 인수 0원이더라도 매각물건명세서와 현황조사서의 최신 내용을 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보류
이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현장조사 당시 부재중이었고 임대내역이 미상이므로 점유관계는 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.
가격에서는 결론이 더 명확합니다. 최저가 156,000,000원은 최근 12개월 평균 146,600,000원의 106.4%이고 최신 거래 129,000,000원보다도 높습니다. 최근 흐름은 이전보다 1.1% 높은 수준이지만, 그렇다고 현재 신건 가격이 싸지는 것은 아닙니다. 권리구조는 비교적 단순하지만 신건 가격은 최근 시세 이상 — 이 물건은 가격을 낮춰 접근할 수 있는 회차인지가 핵심입니다.
