청주지방법원 2025타경30481. 충주시 문화동 749 일원의 근린생활시설 및 주택과 토지가 포함된 지분매각 사건입니다. 건물은 1994.07.29 사용승인된 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 3층으로, 1층은 점포로 이용 중이고 2·3층은 방 구조이나 현재 공실 상태에서 창고로 이용 중입니다. 등기상 현재 공유자는 김형수, 장재운, 최옥경, 최옥녀, 최원경, 최윤경이며, 김형수 지분은 12분의 6, 장재운 지분은 12분의 2, 나머지 공유자는 각 12분의 1 구조입니다.

권리분석의 출발점은 2013.02.14 설정된 강남영동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이고 채무자는 김형수이며, 김형수 지분을 대상으로 설정돼 있습니다. 2025.04.21 같은 강남영동새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 그러나 이 사건은 일반적인 “말소기준권리 이후는 소멸”만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서가 별도로 1982.3.2. 가등기의 매수인 인수를 명시했기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 중요한 ‘인수가등기’

말소기준권리는 2013.02.14 강남영동새마을금고 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서는 목록2 갑구3번 지분전부이전청구권가등기(1982.3.2.)에 대해 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없으므로 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 더 나아가 가등기된 매매예약이 완결되는 경우 매수인은 소유권을 상실할 수 있음까지 적시돼 있습니다.

임차인 없음. 보증금·대항력·우선변제권을 따질 임차인 자료는 없으므로 임차보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 다만 임차인 문제가 없다는 사실과 가등기 인수 위험은 별개의 문제입니다.

② 지분매각·현황 — 권리 외에도 확인할 것이 많다

• 지분매각. 매각물건명세서에 지분매각으로 명시돼 있습니다. 현재 등기상 공유자는 김형수, 장재운, 최옥경, 최옥녀, 최원경, 최윤경입니다.
• 건물 이용. 목록1은 근린생활시설 및 주택이며, 1층은 점포로 이용 중이고 2·3층은 공부상 주택의 방 구조이나 현재 공실·창고 이용 상태입니다.
• 토지 현황. 목록2는 상가주택 부지로 이용 중이며, 일부가 현황 도로이고 타인 건물이 점유하고 있는 것으로 목측됐습니다.
• 제시외 건물. 목록3은 문화동 745, 746, 748, 749와 함께 5필 일단의 부정형 상업용 부지로 이용 중이고, 소유자 미상의 지상 3층 제시외 건물이 소재합니다.
• 경계 확인. 토지 일부의 현황도로 및 타인 건물 점유는 지적측량을 통한 정확한 위치 확인이 필요하다고 평가돼 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 231,916,100원 가정)

배당 계산은 근저당권 채권최고액 130,000,000원을 기준으로 하고, 신청채권자의 청구액은 103,622,320원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 다만 목록2의 가등기 인수는 별도 권리 위험으로 남습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충주시 문화동 반기문 교차로 북서측 인근으로, 노선을 따라 중·소규모 점포가 밀집한 노선상가지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 시내 중심에 위치해 일반적 교통상황은 양호합니다.
• 용도. 토지는 도시지역·일반상업지역·방화지구에 포함되고 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
• 토지 특성. 지목 대, 토지면적 182.0㎡, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 1,469,000원/㎡입니다.
• 건물. 1994.07.29 사용승인된 3층 건물로, 외벽은 벽돌조·타일 및 수성페인팅, 내부는 페인팅·타일·텍스 마감이며 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가등기 원인·권리자 확인. 1982.3.2. 지분전부이전청구권가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지, 현재 권리행사 가능성이 어떤지 원본을 기준으로 확인해야 합니다.
• 소유권 상실 위험 검토. 매각물건명세서가 매매예약 완결 시 소유권 상실 가능성을 명시하고 있으므로 입찰가보다 선행해 검토할 항목입니다.
• 지분 범위 확인. 매각물건명세서상 지분매각이고 공유관계가 존재하므로 실제 매각 대상 지분과 각 목록의 권리범위를 확인해야 합니다.
• 지적측량 검토. 목록2 일부가 현황도로 및 타인 건물 점유로 목측돼 있어 정확한 경계는 지적측량을 통해 확인하도록 평가돼 있습니다.
• 제시외 건물 확인. 목록3 관련 5필 일단 토지에 소유자 미상의 지상 3층 제시외 건물이 소재하므로 점유·소유·철거 또는 사용관계를 확인해야 합니다.
• 이용상태 확인. 1층 점포, 2·3층 공실·창고 이용이라는 현황과 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 금전 인수액 0원과 가등기 인수는 전혀 다른 문제입니다. 배당완료 여부만으로 권리위험을 판단하면 안 됩니다.

맺으며 — “배당은 0원 인수, 권리는 0이 아니다”

이 사건은 감정가와 최저가가 모두 231,916,100원인 신건이고, 제시된 배당 시나리오상 근저당 채권의 미배당액도 0원입니다. 그러나 핵심은 배당표 밖에 있습니다. 목록2의 1982.3.2. 지분전부이전청구권가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있음이 명시돼 있습니다. 여기에 공유지분 매각, 일부 현황도로, 타인 건물 점유, 소유자 미상의 제시외 건물까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가가 얼마인지보다 인수 가등기의 실체와 취득 지분의 사용 가능성을 먼저 확인해야 하는 고위험 권리형 사건입니다.