청주지방법원 2025타경30507. 음성군 맹동면 두성리 1477의 10층 1030호입니다. 사건의 소유자는 유한회사행복플러스이고, 등기부상 2015년 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 신탁됐다가 2016년 신탁등기가 말소되어 다시 유한회사행복플러스 명의로 정리됐습니다. 이후 2023.04.26 주식회사전북은행의 450,000,000원 가압류가 들어왔고, 이 가압류가 말소기준입니다.
다만 등기 순위만 보면 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 임차권등기는 2025.03.28에 접수됐지만 조해령의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.09.15입니다. 즉 말소기준 가압류보다 약 3년 앞서 점유·전입한 구조라 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 따라서 “임차권등기가 말소기준보다 늦다”는 이유만으로 인수 위험이 없다고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30507 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 10층1030호 |
| 용도 / 이용상태 | 공부상 아파트 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 제10층 제1030호 |
| 소유자 | 유한회사행복플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조해령 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기보다 빠른 임차인의 전입일
말소기준은 2023.04.26 주식회사전북은행 가압류 450,000,000원입니다. 이후 동군산 농업협동조합 가압류 450,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 45,000,000원, 2025.04.29 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조해령 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.15 | 1차 75,000,000원 2차 80,000,000원 | 있음 | 판정 확인 | 아님 |
임차권등기에는 임대차계약일자가 1차 2020.09.11, 2차 2022.08.05로 적혀 있고, 확정일자는 각각 2020.09.15와 2022.08.08로 기재되어 있습니다. 보증금도 1차 75,000,000원, 2차 80,000,000원으로 순차 기재되어 있습니다. 다만 배당 시뮬레이션에는 이 임차보증금이 별도 배당항목으로 반영되지 않았고 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으므로, 실제 배당순위·배당액·잔존보증금의 인수 여부를 매각물건명세서와 배당요구 관계로 재확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 86,000,000원으로 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 최저가가 시장가보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 단순히 86,000,000원이라는 절대 금액만 보고 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
특히 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 토지는 일반상업지역에 있습니다. 주거용 아파트와 동일한 환금성·수요층을 전제로 가격을 평가하기보다 실제 이용상태와 주변 업무·근린생활시설 수요를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,000원 |
| 1. 가압류 · 주식회사전북은행 | 450,000,000원 | 84,052,000원 |
| 2. 가압류 · 동군산 농업협동조합 | 450,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 조해령 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,025,000,000원 중 예상배당은 84,052,000원, 미배당은 940,948,000원입니다. 이 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 표시되지만, 대항력 있는 조해령의 임차보증금 배당이 별도 항목으로 반영되지 않은 만큼 실제 인수 판단은 반드시 원문과 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 한국가스안전공사 남서측 인근이며, 주위에는 근린생활시설 등이 소재해 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 도로. 북측 약 35m, 서측 약 20m, 남측 약 15m, 동측 약 5m 내외 현황도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구와 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,759,000원/㎡, 대체로 가장형 평지이며 건부지로 이용중입니다.
- 현장확인. 내부는 현장조사 당시 출입하지 못했고 건축물대장상 도면을 기준으로 평가했습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 임차권등기에는 1차 75,000,000원·2차 80,000,000원이 기재되어 있으므로 현재 유효 보증금과 계약 변경관계를 확인하세요.
- 배당순위 확인. 전입·점유 2020.09.15, 확정일자 2020.09.15·2022.08.08이 기재되어 있습니다. 실제 배당요구와 배당순위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 0원 인수 표시 맹신 금지. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만 대항력 임차보증금이 별도 배당항목에 나타나지 않습니다.
- 조해령의 이중 지위 확인. 임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 자료에 기재된 관계인·가장임차인 가능성 경고를 포함해 임대차 실체를 확인하세요.
- 실제 이용상태 확인. 공부상 아파트지만 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 용도·대출·환금성 판단에서 실제 이용상태를 반영해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 86,000,000원의 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 관련 서류를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “신건 86,000,000원보다 선순위 임차인이 먼저다”
이 사건의 핵심은 단순한 가압류 소멸 여부가 아닙니다. 2023.04.26 주식회사전북은행 가압류가 말소기준이고 이후 가압류·경매개시결정은 소멸하지만, 조해령은 그보다 훨씬 앞선 2020.09.15 전입·점유를 갖고 있습니다. 임차권등기에 적힌 보증금도 1차 75,000,000원, 2차 80,000,000원입니다.
현재 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수가 0원으로 잡혀 있지만, 정작 이 대항력 임차보증금의 실제 배당 내역은 별도 항목에 나타나지 않습니다. 따라서 “인수 0원”을 확정 결론으로 받아들이기보다는 보증금·확정일자·배당요구·잔존보증금의 연결관계를 확인하는 것이 우선입니다. 실거래 비교 자료도 없어 신건 86,000,000원이 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 가격은 판단 보류, 권리는 임차인 재확인이 필수인 사건입니다.
