청주지방법원 2025타경30630. 음성군 대소면 태생리 ‘대소웰메이드타운’ 107동 4층 402호 아파트입니다. 권리구조의 기준점은 2019.10.28. 수협은행 근저당권이며 채권최고액은 130,900,000원입니다. 이후 2023년 우리금융캐피탈 가압류, 이연자의 임차권등기, 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
이 사건의 임차관계는 이름만 보면 복잡해 보일 수 있습니다. 등기부에는 2023.11.08. 이연자 명의의 주택임차권등기가 있고 2024.06.27. 그 임차권 내용이 경정돼 있습니다. 하지만 경정등기는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 동일 임차권의 계약일·확정일자 정정입니다. 따라서 실제 임차인은 이연자 1명으로 봐야 합니다. 이연자의 전입·점유개시일은 2019.10.30.으로 말소기준권리인 수협은행 근저당 설정일 2019.10.28.보다 늦어 대항력이 없습니다.
매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차인 이연자의 임차보증금반환채권 양수인이며 대항력 및 우선변제권을 승계했다고 기재돼 있습니다. 이는 보증금 100,000,000원을 별도의 임차보증금으로 한 번 더 합산해야 한다는 뜻이 아닙니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액은 105,779,649원이고, 현재 회차 예상배당은 27,693,958원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30630 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 대소면 태생리 765 대소웰메이드타운 107동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8895㎡ · 침실1·2·3, 거실, 주방, 발코니, 화장실2, 현관 · 19층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 홍수정 · 2019.10.24. 매매 · 거래가액 230,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,779,649원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.10.28. 설정된 수협은행 근저당권입니다. 2023.07.03. 우리금융캐피탈 가압류 38,792,042원, 2023.11.08. 이연자 주택임차권등기 100,000,000원, 2025.07.07. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 그 이후 권리입니다. 데이터상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이연자 | 주택전부 | 100,000,000원 | 2019.10.30 | 2021.11.01 | 대항력 없음 우선변제권 승계 |
③ 시세 비교 — 신건 201,000,000원은 최근 거래보다 높다
대소웰메이드타운은 409세대, 2018.04.16. 준공 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 84.89㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 174,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.08. 178,000,000원, 최근 12건 최저는 167,000,000원, 최고는 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.89㎡ | 5 | 178,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 14 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 5 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 16 | 175,000,000원 |
| 2026.01 | 84.89㎡ | 16 | 168,000,000원 |
| 평균 | 84.89㎡ | 12건 | 174,166,666원 |
현재 최저매각가 201,000,000원은 최근 12개월 평균 174,166,666원의 115.4%입니다. 최신 거래 178,000,000원뿐 아니라 최근 거래 최고가 185,000,000원보다도 높은 금액입니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 130,900,000원 | 130,900,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 38,792,042원 | 38,792,042원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 105,779,649원 | 27,693,958원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 275,471,691원, 채권자 예상배당은 197,386,000원, 미배당은 78,085,691원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 105,779,649원 중 현재 회차 예상배당은 27,693,958원이며 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 201,000,000원 | 197,386,000원 | 78,085,691원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 160,800,000원 | 157,748,800원 | 117,722,891원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 149,432,651원 | 0원 |
현재 신건 최저가는 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 시 시나리오의 매각가는 160,800,000원, 2회 유찰 시는 128,640,000원입니다. 다만 단지 경매물건 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로 실제 유찰 여부를 미리 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 음성군산업단지복합문화센터 남측 인근에 위치하며, 북측에는 노후 아파트 단지, 남측에는 전답지, 서측에는 저층 주택가 또는 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 북측 방향 도보 4분 정도 거리에 한양아파트 노선버스정류장이 있어 제반 교통편익성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 19층 건물이며 지상·지하 주차장, 1층 스크린도어, 승강기, 위생·급배수설비, 개별난방을 갖추고 있습니다.
- 도로·규제. 북측 왕복2차선 대화1길에 접하며 제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 공시지가는 394,100원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래 기반. 409세대, 2018.04.16. 준공 단지이며 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 우선 확인. 현재 최저가 201,000,000원은 최근 평균 174,166,666원의 115.4%입니다. 권리 안전성과 별개로 응찰가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 이연자의 임차권등기와 2024.06.27. 경정내용, 주택도시보증공사의 채권양수 및 우선변제권 승계 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 이연자의 임차보증금반환채권 양수인입니다. 이연자 보증금과 주택도시보증공사 청구를 서로 독립된 실제 임차보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
- 배당부족 확인. 현재 회차에서도 주택도시보증공사 청구액 전액이 배당되지 않지만, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 시장가격 재확인. 최신 거래는 2026.08. 178,000,000원이며 최근 거래 범위는 167,000,000원~185,000,000원입니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 보류”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 말소기준은 2019.10.28. 수협은행 근저당이고, 이연자의 전입·점유는 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 주택도시보증공사는 이연자의 임차보증금반환채권을 양수한 신청채권자이며, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 정리가 명확합니다.
반면 현재 신건 최저가 201,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 174,166,666원의 115.4%이고 최신 거래 178,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 ‘싸다’고 볼 근거는 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 신건 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 권리 위험이 아니라 최근 시세보다 높은 매각가격입니다.
