대전지방법원 2026타경20083. 충청남도 계룡시 두마면 왕대리 141의 건물과 토지가 대상입니다. 감정평가상 건물은 근린생활·주택으로 이용 중이며, 소유자는 권재하와 김경수가 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 말소기준권리는 2019.10.23. 설정된 구봉신용협동조합의 근저당권 600,000,000원입니다. 뒤에 붙은 주식회사대한투자대부 근저당권과 압류·가압류는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
권리 자체보다 확인할 부분은 점유관계와 가격입니다. 1층 일부에는 케이지건설 주식회사 대표이사 권재하, 2층 201호에는 조성환이 조사돼 있습니다. 전입일은 각각 2021.12.24., 2023.10.25.로 말소기준일 이후라 대항력은 없지만, 두 점유자 모두 보증금이 확인되지 않았습니다. 또 실거래 비교 자료가 없어 976,213,000원이 시장가격 대비 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20083 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 두마면 왕대리 141 · 대둔로 1380-51 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활, 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 2,737㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 권재하 2분의 1 · 김경수 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 976,213,000원 / 976,213,000원 (신건) |
| 청구액 | 16,785,126원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2019.10.23. 구봉신용협동조합 근저당권입니다. 2021.04.13. 주식회사대한투자대부 근저당권, 권재하 지분에 대한 국의 압류와 충남신용보증재단· 서울보증보험주식회사·신용보증기금의 가압류, 김경수 지분에 대한 국의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2024.08.08.과 2025.01.07.의 임의경매개시결정은 이미 말소됐고, 현재 사건은 2026.03.11. 신용보증기금의 강제경매개시결정입니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 케이지건설 주식회사 대표이사 권재하 | 1층 일부 2칸(휴게서 및 사무실) | 2021.12.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조성환 | 2층 1칸(201호) | 2023.10.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 점유자의 전입일은 모두 2019.10.23. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력 없음으로 정리되고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 실제 입찰 전에는 매각물건명세서의 보완 여부를 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 976,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 12,162,130원 |
| 근저당 · 구봉신용협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 근저당 · 주식회사대한투자대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 가압류 · 충남신용보증재단 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 13,463,941원 | 13,463,941원 |
| 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 225,586,929원 |
현재 회차에서는 계산에 반영된 채권 738,463,941원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 225,586,929원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 채권액이 확인되지 않은 강제경매개시결정 항목은 배당 계산에서 제외돼 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 생겨도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 976,213,000원 | 738,463,941원 | 0원 | 225,586,929원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 780,970,400원 | 738,463,941원 | 0원 | 32,296,755원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 624,776,320원 | 616,128,557원 | 122,335,384원 | 0원 | 0원 |
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가와 동일한 신건 최저가 976,213,000원을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 권리 인수액이 0원이라는 사실과 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 근린생활, 주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 조령리 마을회관 북동측 인근으로 농가주택, 근린생활시설, 소규모공장, 농경지, 자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 2,737㎡, 지목 대, 자연녹지지역이며 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 132,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제2구역(지원)에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 난방설비와 위생·급배수설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 케이지건설 주식회사 대표이사 권재하와 조성환 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다.
- 매각범위 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함이지만 비가림시설과 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 신건 976,213,000원의 가격 경쟁력을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 2026.03.11. 강제경매개시결정의 채권액도 배당 계산에서 제외돼 있습니다.
- 공동소유·점유 현황 대조. 권재하와 김경수가 각 2분의 1 지분 소유자이며, 현장 점유 범위와 인도 가능성을 원본 서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 점유 확인이 남는다
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2019.10.23. 구봉신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 점유자 2명도 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없으며, 현재부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 점유자 보증금이 확인되지 않았고, 비가림시설·컨테이너가 매각에서 제외되며, 무엇보다 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류”입니다.
