대전지방법원 2026타경20101. 논산시 은진면 연서리 ‘은진아트빌’ 102동 4층 402호, 다세대주택입니다. 권리의 기준점은 2017.03.29. 광주와이신용협동조합 근저당권 135,200,000원입니다. 그 뒤 2020년 같은 조합의 근저당 11,000,000원이 추가됐고, 2024년에는 노명섭 명의의 주택임차권 40,000,000원이 등기됐습니다. 현재 경매개시결정 역시 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차권입니다. 노명섭의 전입신고일은 2022.02.14.로 말소기준인 2017.03.29.보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조가 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20101 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 은진면 연서리 231 102동 4층402호 |
| 도로명 | 충청남도 논산시 은진면 매죽헌로37번길 42 |
| 물건종류 | 다세대 · 은진아트빌 제102동 제4층 제402호 |
| 실거래 비교면적 | 59.1762㎡ |
| 소유자 | 이영경 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 83,923,107원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 1번 광주와이신용협동조합 근저당권입니다. 을구 2번 근저당권과 을구 3번 주택임차권, 현재의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치합니다. 과거 2018년과 2020년에도 같은 조합이 임의경매를 신청했지만 각각 취하돼 관련 등기가 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노명섭 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.14 | 2024.02.06 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
노명섭의 임차보증금은 40,000,000원이고 임차권등기에는 미지급액 36,000,000원이 기재돼 있습니다. 임차권등기 당시 확정일자는 2024.02.27.이었으나, 2026.08.14. 경정등기로 2024.02.06.으로 정정됐습니다. 배당요구는 확인되지만, 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 1.35억인데 신건은 1.56억
은진아트빌은 24세대, 사용승인일은 2017.02.24.입니다. 비교 가능한 59.18㎡ 실거래는 4건입니다. 전체 평균만 보면 150,000,000원이지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 가격 판단은 훨씬 보수적으로 해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 59.18㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2024.01 | 59.18㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2023.04 | 59.18㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 2022.07 | 59.18㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.18㎡ | 4건 | 150,000,000원 |
최신 거래는 2025.05, 4층, 135,000,000원이고 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다. 현재 최저가 156,000,000원은 이 최근 시세의 115.6%입니다. 전체 4건 평균 150,000,000원과 비교해도 최저가는 104.0%입니다.
1회 유찰 시 매각가는 124,800,000원, 2회 유찰 시 99,840,000원입니다. 1회 유찰 구간부터는 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원보다 낮아지지만, 거래 표본이 4건뿐인 24세대 다세대라는 점까지 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 광주와이신용협동조합 | 135,200,000원 | 135,200,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 광주와이신용협동조합 | 11,000,000원 | 11,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,816,000원 |
현재 회차 기준 채권 총액 146,200,000원이 전액 배당되고 6,816,000원이 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 노명섭 임차권은 대항력이 없어 미배당액이 생기더라도 매수인에게 승계되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 156,000,000원 | 146,200,000원 | 0원 | 6,816,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 23,947,200원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 99,840,000원 | 97,642,880원 | 48,557,120원 | 0원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은진초등학교 동측 인근. 학교·관공서·단독주택·다세대주택·상가·근린생활시설이 혼재한 면소재지 주변 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 은진아트빌 제102동 제4층 제402호 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 구분건물이며 위생·급배수·개별난방·방범도어 등 부대설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 다세대주택 건부지이며 자연녹지지역, 도시지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 영농여건불리농지에 해당합니다.
- 공시지가. 67,600원/㎡, 토지면적 3,319.0㎡, 지목은 대입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 24세대 규모이고 비교 가능한 실거래는 4건입니다. 최신 거래가 135,000,000원으로 내려온 점과 -12.9%의 최근 추세를 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재확인. 최저가 156,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원보다 높습니다. 현재 회차를 가격 메리트 구간으로 보면 안 됩니다.
- 임차권 경정 확인. 노명섭 임차권의 확정일자가 2026.08.14. 경정등기로 2024.02.06.으로 정정된 점을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 순위 확인. 임차인의 우선변제 순위와 당해세·최우선변제 여부는 실제 배당표에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 현장조사 당시 부재중이어서 내부는 외부 관찰과 일반적인 다세대주택 기준으로 평가됐습니다.
- 유찰 가격대 비교. 1회 유찰 시 124,800,000원, 2회 유찰 시 99,840,000원입니다. 최근 거래 135,000,000원과 회차별 가격을 직접 비교해 상한을 정하는 편이 합리적입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017년 광주와이신용협동조합 근저당이고, 2022년 전입한 노명섭 임차권은 대항력이 없어 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 가격 판단은 정반대입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 135,000,000원인데 신건 최저가는 156,000,000원, 최근 시세의 115.6%입니다. 최근 거래 추세도 -12.9%입니다.
권리는 합격에 가깝지만 가격은 보류. 특히 24세대 다세대에 실거래 표본이 4건뿐이라는 점까지 감안하면, 신건이라는 이유만으로 감정가를 시세로 받아들이기보다 최신 거래를 중심으로 보수적인 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
