대전지방법원 2026타경20105. 계룡시 엄사면 엄사리 비사벌아파트 103동 9층 901호입니다. 감정평가상 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 15층 아파트로, 본건은 9층에 위치합니다. 소유자는 김순자이며 2005.06.27. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 등기부상 근저당권은 없고, 경매의 기준이 되는 권리는 2025.11.05. 주식회사에스비아이저축은행의 가압류 5,487,617원입니다.
그 뒤 2025.12.17. 주식회사 케이비국민카드의 가압류 28,574,371원이 등기됐고, 2026.04.02. 에스비아이저축은행의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸합니다. 따라서 확인된 등기권리만 놓고 보면 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 ‘미상’으로 기재되어 있어 점유관계는 입찰 전 반드시 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20105 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 384 비사벌 103동 9층 901호 |
| 도로명주소 | 충청남도 계룡시 엄사면 번영3길 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 비사벌아파트 제103동 제9층 제901호로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 15층 아파트 · 본건 9층 |
| 소유자 | 김순자 (2005.06.27. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 5,978,340원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 가압류 이후는 소멸
과거 1998.06.25. 설정됐던 한국주택은행 근저당권은 이후 국민은행으로 이전된 뒤 2002.01.15. 이미 말소되었습니다. 현재 경매 권리분석의 출발점은 2025.11.05. 갑구 4번 에스비아이저축은행 가압류입니다. 이후 케이비국민카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실질취득은 최저가와 동일, 시세 우열은 미확정
현재 회차 최저매각가는 124,000,000원이고 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 124,000,000원입니다. 유찰 시 제공된 시나리오에서는 1회 유찰 가격이 99,200,000원, 2회 유찰 가격이 79,360,000원이며 각 회차 역시 계산상 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 124,000,000원 | 0원 | 124,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 99,200,000원 | 0원 | 99,200,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 79,360,000원 | 0원 | 79,360,000원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 1.24억원이라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 그것이 곧 시장가 대비 할인이라는 뜻은 아니므로, 가격 판단은 별도의 실거래 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 1. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 5,487,617원 | 5,487,617원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 28,574,371원 | 28,574,371원 |
| 3. 갑구 6번 · 주식회사에스비아이저축은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 87,402,012원 |
배당 계산에 반영된 채권 34,061,988원은 전액 배당되는 것으로 계산되고 미배당액은 0원입니다. 갑구 6번 관련 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외됐습니다. 소유자 잔여액 87,402,012원은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 금액으로 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 엄사초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 학교·공원·아파트단지·로변상가 및 각종 근린생활시설이 소재하는 주거지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 15층 아파트로 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기·도시가스 및 기타 부대설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 세장형으로 아파트 건부지 등으로 이용 중이며 인접도로 상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 엄사초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임차 여부를 최종 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2025.11.05. 에스비아이저축은행 가압류가 기준이며, 이후 케이비국민카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 갑구 6번 채권액. 배당 계산에서 채권액 미상으로 제외돼 있으므로 실제 배당요구·채권액을 원문에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 124,000,000원이 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않습니다. 실거래 가격을 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 변수. 소유자 잔여 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미확정”
이 사건은 등기권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2025.11.05. 에스비아이저축은행 가압류가 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 실질취득액 역시 최저가와 같은 124,000,000원입니다.
다만 두 가지는 별도로 봐야 합니다. 첫째, 감정평가상 임대관계가 미상이라 점유관계를 최종 확인해야 합니다. 둘째, 실거래 비교값이 없어 1.24억원이 시장 대비 유리한 가격인지 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 시세 확인 후 결정”입니다. 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 현재 최저가에 가격 메리트까지 있다고 해석해서는 안 됩니다.
