청주지방법원 2025타경30725. 충청북도 음성군 원남면 덕정리 392-1의 공장 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 가동은 단층 공장으로, 나동은 단층 공장(사무소)으로 이용 중이고 토지는 공장용지 6,991㎡입니다. 소유자는 주식회사모든콘크리트입니다.
이 사건은 “신건이라 비싼가”보다 “낙찰자가 무엇을 떠안는가”를 먼저 확인해야 합니다. 현재 말소기준권리는 2024.03.19. 기술보증기금 가압류인데, 그보다 앞선 2023.10.23. 정규복 명의 소유권이전청구권 가등기가 존재하고 등기 분석상 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 또한 정규복은 2023.10.16. 전입한 점유자로 현황조사와 매각물건명세서에 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30725 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 원남면 덕정리 392-1 · 충청북도 음성군 원남면 보덕로 347 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 가동 단층 공장 · 나동 단층 공장(사무소) |
| 토지 | 공장용지 · 6,991㎡ · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사모든콘크리트 |
| 감정가 / 최저가 | 1,496,917,720원 / 1,496,917,720원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 1,001,056,404원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준은 2024.03.19. 기술보증기금 가압류 446,592,000원입니다. 이후 중소기업은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 재단법인은행권청년창업재단 가압류, 김혜정 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 — 정규복의 보증금이 확인되지 않는다
| 점유자 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 정규복 | 2023.10.16 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 |
| 주식회사 티오피콘크리트 | 2024.05.31 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
| 주식회사 중앙콘크리트 | 2024.08.20 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
정규복은 말소기준보다 앞선 2023.10.16. 전입자이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 규모를 모르는 상태에서 “대항력 있는 임차인”으로 금액까지 확정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 정규복은 등기부의 가등기권자와 동일인으로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 확인해야 합니다.
③ 유치권·매각 제외 물건 — 현장 리스크가 크다
현황조사에서는 대상 토지와 건물에 “유치권행사중” 현수막이 확인됐고, 주식회사 천호가 2025.08.14. 공사대금 250,000,000원의 유치권을 신고했습니다. 다만 그 성립 여부는 불분명합니다.
또한 목록1 지상의 주식회사 천호 소유 비닐하우스 2개동, 이동식 컨테이너 3개, 기계기구 1식, 식생블럭 수십개는 부합하지 않는 동산으로 보아 평가 및 매각에서 제외됐습니다. 목록2 내 제시외 기계기구는 현재 유체동산 압류 상태입니다. 공장 경매 특성상 부동산과 동산의 소유·점유 경계를 현장에서 직접 대조할 필요가 있습니다.
④ 가격 판단 — 비교 시세 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,496,917,720원으로 신건입니다. 그러나 동일·유사 공장 및 토지의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,496,917,720원 | 0원 | 105,710,110원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,197,534,176원 | 190,679,599원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 958,027,340원 | 427,791,366원 | 0원 |
유찰로 매각가가 낮아지면 배당 부족액은 증가하지만, 이 표만으로 매수인의 실질취득비용이 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 선순위 가등기와 정규복 점유관계가 먼저 해소돼야 낙찰가 자체의 의미를 평가할 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,496,917,720원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,369,177원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 446,592,000원 | 446,592,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 787,246,433원 | 787,246,433원 |
| 4. 가압류 · 재단법인은행권청년창업재단 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 가압류 · 김혜정 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 105,710,110원 |
현재 회차 배당 계산상 채권 미배당액은 0원이고 소유자 잔여는 105,710,110원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 선순위 가등기·보증금 미상 점유자·유치권 신고는 이 배당표의 숫자만으로 해소되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 덕정마을 북서측 인근으로 소규모 공장, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진입이 가능하고 인근 지방도로에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 가동은 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장, 나동은 경량철골구조 판넬지붕 단층 공장(사무소)입니다.
- 토지. 공장용지 6,991㎡, 공업용, 완경사·부정형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 91,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)이며 가축사육제한구역, 준보전산지 등이 포함·저촉되고 도로구역에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·종류 확인. 2023.10.23. 정규복 명의 소유권이전청구권 가등기가 말소기준보다 앞서며 매수인 인수로 분석돼 있습니다.
- 정규복 점유관계 확인. 2023.10.16. 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 가등기권자와 동일인이므로 실제 임대차 관계와 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 유치권 확인. 주식회사 천호의 2025.08.14. 유치권 신고액은 250,000,000원이고 성립 여부는 불분명합니다.
- 매각 제외 동산 확인. 비닐하우스 2개동, 이동식 컨테이너 3개, 기계기구 1식, 식생블럭 수십개가 평가·매각에서 제외됐습니다.
- 유체동산 압류 확인. 목록2의 제시외 기계기구는 유체동산 압류 상태입니다.
- 가격은 권리 정리 후 판단. 실거래 비교값이 없어 신건 최저가 1,496,917,720원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
맺으며 — 신건 가격보다 선순위 권리가 먼저다
이 사건을 배당표만 보면 현재 회차에서 채권이 전액 배당되고 소유자에게도 105,710,110원이 남는 구조입니다. 그러나 경매 권리분석의 핵심은 배당표 바깥에 있습니다. 2023.10.23. 선순위 가등기, 같은 정규복의 2023.10.16. 전입 점유, 보증금 미상, 그리고 250,000,000원 유치권 신고가 겹칩니다.
따라서 현재 단계에서는 낙찰가에 얼마를 더해야 실제 취득비용이 되는지 확정할 수 없습니다. 후순위 가압류·압류의 소멸 여부는 비교적 명확하지만, 선순위 권리와 점유관계가 해소되기 전에는 안전형으로 평가하기 어렵습니다. 실거래 비교값도 없어 가격 측면의 보완 근거가 없습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 가등기·정규복 점유·유치권의 실체 확인입니다.
