대전지방법원 2026타경20113. 논산시 반월동 ‘논산휴드림’ 1동 11층 1103호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 등기상 말소기준은 2019.08.21. 설정된 주식회사풍남가설산업의 채권최고액 80,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 서울보증보험·근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단·국세·지방세 압류, 강제경매개시결정 등이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
다만 이 물건에는 말소기준보다 앞서 전입한 주택임차권이 있습니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 보증금 45,000,000원, 확정일자 2015.11.24., 전입일 2016.01.13., 점유개시일 2016.01.20.으로 기록되어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 현재 신건 배당표에서는 보증금 전액이 변제되므로 인수액이 0원이지만, 유찰이 깊어져 배당이 부족해지면 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 반월동 120-2 논산휴드림 1동 11층1103호 |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 감정평가상 도시형생활주택 · 전용 29.2642㎡ |
| 소유자 | 주식회사대한건설 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 881,619,650원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 말소기준권리 | 2019.08.21. 을구 3번 근저당권 · 주식회사풍남가설산업 · 채권최고액 80,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차권은 배당 부족 시 인수
② 임차권 분석 — 현재는 전액배당, 2회 유찰부터 인수 발생
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 45,000,000원 | 2016.01.13 / 2015.11.24 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 신고 |
한국토지주택공사는 자료상 보증기관 플래그가 있는 신고로 분류됩니다. 따라서 이를 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인 수는 0명으로 보고, 권리분석상 45,000,000원의 임차보증금 신고 1건만 반영합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 64,000,000원 | 0원 | 64,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 51,200,000원 | 0원 | 51,200,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 40,960,000원 | 5,177,280원 | 46,137,280원 |
2회 유찰 시에는 낙찰가 40,960,000원이 보증금 45,000,000원보다 낮아집니다. 이때는 단순히 “4,096만원에 산다”고 보면 안 됩니다. 미배당 인수액 5,177,280원을 더한 실질취득액 46,137,280원으로 판단해야 합니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커지므로, 가격 비교 기준도 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액입니다.
③ 시세 비교 — 현재 신건은 최근 시세보다 높다
휴드림 전용 28.92~29.26㎡대 실거래 12건의 전체 평균은 57,000,000원입니다. 더 중요한 최근 12개월 5건 평균은 56,800,000원, 최신 거래는 2026.06. 55,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -0.6%로 소폭 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.26㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 28.92㎡ | 11 | 57,000,000원 |
| 2026.02 | 29.26㎡ | 4 | 56,000,000원 |
| 2026.01 | 28.92㎡ | 5 | 56,000,000원 |
| 2025.10 | 29.10㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2025.03 | 28.92㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2025.01 | 28.92㎡ | 6 | 59,500,000원 |
| 2024.12 | 29.26㎡ | 2 | 57,000,000원 |
| 2024.12 | 29.10㎡ | 8 | 58,000,000원 |
| 2024.08 | 28.92㎡ | 2 | 55,500,000원 |
| 2024.06 | 29.26㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2024.01 | 29.26㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 56,800,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 주식회사풍남가설산업 근저당 | 80,000,000원 | 17,448,000원 |
| 3. 서울보증보험주식회사 가압류 | 2,115,615,900원 | 0원 |
| 4. 근로복지공단 가압류 | 483,847,150원 | 0원 |
| 5. 근로복지공단 가압류 | 394,912,500원 | 0원 |
| 6. 갑구 8-1번 가압류 변경액 | 1,092,264,770원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 45,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 7건 있어 당해세가 존재하면 선순위 차감으로 실제 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 논산휴드림 제1동 제11층 제1103호는 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 반월초등학교 동측 인근으로 학교·공동주택·단독주택·숙박시설·로변상가·근린생활시설이 혼재한 상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내외 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 740.0㎡, 평지·가로장방, 주상용 이용, 공시지가 740,300원/㎡입니다.
- 규모. 휴드림은 81세대이며 2013.11.06. 준공됐습니다. 실거래 표본은 55,000,000원~60,000,000원 범위입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 64,000,000원은 최근 12개월 평균 56,800,000원의 112.7%입니다. 최근 시세 이상이라는 점을 먼저 반영해야 합니다.
- 임차권 배당 확인. 대항력 있는 임차권은 배당 부족분이 매수인에게 넘어갑니다. 배당표상 보증금 전액 변제가 가능한지 최종 매각물건명세서와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 2회 유찰 시 실질취득. 표면 최저가 40,960,000원이 아니라 인수 5,177,280원을 더한 46,137,280원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 세금 선순위 여부. 국세·지방세 압류가 7건 있어 당해세가 있으면 임차인 및 근저당 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군 대비 -0.6%이므로 전체 평균 57,000,000원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 우선순위·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 인수 0원, 그렇다고 신건이 싼 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 현재 64,000,000원 신건에서는 대항력 있는 임차권 보증금 45,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 가격은 최근 시세보다 높습니다. 최근 12개월 평균이 56,800,000원이고 최신 거래가 55,000,000원인데, 신건 실질취득액은 64,000,000원입니다. 최근 흐름도 -0.6% 하락입니다.
따라서 현재 회차를 권리상 “인수 0원”이라는 이유만으로 높게 평가해서는 안 됩니다. 유찰 뒤 가격이 내려가면 매력은 생길 수 있지만, 2회 유찰부터는 임차보증금 미배당분 5,177,280원이 매수인에게 넘어가므로 표면 최저가가 아니라 실질취득액으로 다시 판단해야 합니다. 이 물건은 권리는 조건부 관리 가능, 신건 가격은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
