대전지방법원 2026타경20114. 계룡시청 동측 인근의 금암동 13-1, 금암로 118-7에 있는 5층 숙박시설입니다. 감정평가상 통칭 “몽이야 모텔”로 이용 중이며, 철근콘크리트조 건물과 토지 480.4㎡가 함께 매각됩니다. 2024년 매수 후 대규모 리모델링이 이뤄졌고, 제시외 태양광 발전시설과 차고도 매각에 포함됩니다. 옥상 물탱크시설은 사용하지 않는 상태입니다.
권리구조는 비교적 선명합니다. 현 소유자 박제열이 2024.11.14. 소유권이전을 마친 날 한국투자저축은행 앞으로 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2026년 임의경매개시결정과 경북신용보증재단·신한카드·우리카드· 오케이저축은행의 가압류가 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준 뒤 권리라 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20114 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 금암동 13-1 · 충청남도 계룡시 금암로 118-7 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 5층 숙박시설(통칭 “몽이야 모텔”) |
| 토지 | 480.4㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 · 사용승인 2003.01.06 · 2024년 매수 후 대규모 리모델링 |
| 소유자 | 박제열 · 2024.11.14. 소유권이전(원인 2024.09.10. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 2,090,619,900원 / 2,090,619,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국투자저축은행 / 2,063,459,020원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준은 2024.11.14. 을구 16번 한국투자저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 채무자는 박제열입니다. 이후 2026.04.08. 경매개시결정, 2026.04.17. 경북신용보증재단 57,500,000원, 2026.04.20. 신한카드 35,435,536원, 2026.04.23. 우리카드 38,428,521원, 2026.06.11. 오케이저축은행 30,000,000원의 가압류가 붙었지만 모두 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영숙 | 기호 1. 및 기호 2 · 숙박업소 | 2025.07.22 | 2026.06.22 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
김영숙의 전입일은 2025.07.22.로 말소기준인 2024.11.14.보다 뒤입니다. 따라서 전입일 기준으로 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2026.06.22. 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제액 자체는 확정하기 어렵지만, 매수인 인수 위험과는 구별해야 합니다. 이 사건의 예상 인수액은 0원입니다.
③ 가격 구조 — 신건은 감정가와 사실상 동일
현재 회차 최저매각가는 2,090,619,000원으로 감정가 2,090,619,900원과 불과 900원 차이입니다. 아직 0회 유찰인 신건이므로 현재 실질취득액도 인수액 0원을 더한 2,090,619,000원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,090,619,000원 | 2,067,312,810원 | 494,051,247원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,672,495,200원 | 1,653,370,248원 | 907,993,809원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,337,996,160원 | 1,322,216,198원 | 1,239,147,859원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 494,051,247원 → 907,993,809원 → 1,239,147,859원으로 커지지만, 이 부족액이 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 가격이 시세보다 낮다는 근거는 없으므로, 감정가 대비 큰 할인 없이 진행되는 신건을 단순히 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,090,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 23,306,190원 |
| 2. 근저당 · 한국투자저축은행 | 2,400,000,000원 | 2,067,312,810원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 57,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 35,435,536원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리카드 | 38,428,521원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 오케이저축은행 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 2,561,364,057원 중 채권자 예상배당은 2,067,312,810원, 미배당은 494,051,247원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 현재 5층 숙박시설, 통칭 “몽이야 모텔”로 이용 중입니다. 2024년 매수 후 대규모 리모델링이 이뤄졌고 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 입지. 계룡시청 동측 인근이며 주위는 상업시설 위주의 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 무난하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 비교적 편리한 편입니다.
- 토지. 480.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 663,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역에 속하고 중로2류에 접합니다. 가축사육은 전부 제한구역입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 태양광 발전시설과 제시외 차고가 매각에 포함됩니다. 옥상 물탱크시설은 사용하지 않는 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.11.14. 한국투자저축은행 근저당권이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기에서 최종 대조하세요.
- 임차인 점유. 김영숙은 2025.07.22. 전입으로 대항력은 없지만 실제 숙박업소를 점유하고 있으므로 인도·명도 일정은 별도로 점검해야 합니다.
- 배당요구. 김영숙은 2026.06.22. 배당요구를 했고 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 배당관계는 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 제시외 시설. 태양광 발전시설과 차고가 매각에 포함되고, 옥상 물탱크시설은 사용하지 않는 상태이므로 현황·설비 상태를 직접 확인하세요.
- 가격 상한. 현재는 감정가와 사실상 동일한 신건입니다. 1회 유찰 시 1,672,495,200원, 2회 유찰 시 1,337,996,160원으로 내려가는 시나리오를 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2024.11.14. 한국투자저축은행 근저당이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김영숙도 2025.07.22. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 2,090,619,000원은 감정가와 사실상 동일한 신건 100% 구간입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 가격을 싸다고 평가할 수는 없습니다. 숙박시설과 토지 일괄매각이라는 물건 성격, 실제 점유자의 명도, 제시외 시설 현황까지 확인한 뒤 가격 상한을 정해야 합니다. 이 물건은 “인수 리스크는 낮지만, 가격 검증이 필요한 숙박시설 경매”로 정리하는 것이 가장 정확합니다.
