대전지방법원 2026타경20137. 충청남도 계룡시 금암동 151-6 주건축물제1동 2층 201호로, 감정평가상 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 송치원이며 2019.03.25 매매로 거래가액 440,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 385,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리관계는 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 등기상 2018년 진잠농업협동조합 근저당은 2019.04.16 해지로 말소됐고, 2021년 주미순 근저당도 2021.11.05 해지로 말소됐습니다. 한편 2019.04.16 남세종농업협동조합 명의로 설정된 채권최고액 336,000,000원의 근저당은 2026.08.05 세종강남농업협동조합 명칭변경과 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전이 등기되어 있습니다. 따라서 입찰 직전 등기부 원본에서 이 근저당의 현재 존속·이전 상태를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20137 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 금암동 151-6 주건축물제1동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 송치원 (2019.03.25 매매 · 거래가액 440,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 385,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 312,036,693원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제202호는 2021.12.27 제201호로 합병 |
① 권리 흐름 — 인수 0원과 별개로 등기 변동 확인
현재 권리분석 기준선으로 제시된 권리는 2025.03.06 대전신용보증재단 가압류 30,000,000원입니다. 이후 하나카드 주식회사 가압류 19,756,312원과 2026.04.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임대관계 — ‘임차인 없음’으로 단정하면 안 된다
별도로 확인된 임차인 신고내역은 없지만, 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대내역 ‘미상’으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건은 아파트처럼 “임차인 0명”이라고 단정하기보다 실제 영업자·점유자와 임대차관계를 현장에서 확인해야 하는 근린시설로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 385,000,000원인 신건입니다. 하지만 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 가격이 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
과거 소유권 이전 때 기재된 거래가액은 440,000,000원이지만 이는 2019.03.25 거래입니다. 이를 현재 상업용 부동산 시세로 그대로 사용하는 것도 적절하지 않습니다. 특히 근린생활시설은 주거용보다 임대료·공실·업종 적합성·상권 변화에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있어, 신건 단계에서는 가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 385,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,190,000원 |
| 2. 가압류 · 대전신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 19,756,312원 | 19,756,312원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 329,053,688원 |
예상배당 기준 채권 합계 49,756,312원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 교부액은 329,053,688원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계룡시청 남동측 근거리에 위치하고, 주변에는 관공서와 근린생활시설이 소재합니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 중로2류, 남동측 중로2류, 북서측 소로2류에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 853,500원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방·주차설비가 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 합병. 공부상 제202호는 2021.12.27 제201호로 합병됐고 본 건은 일괄매각입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기부 원본 확인. 2019.04.16 설정 근저당과 2026.08.05 명칭변경·근저당권 이전의 현재 효력을 확인하세요.
- 점유자 확인. 일반음식점의 실제 영업자와 소유자·임차인 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 임대내역이 미상이므로 보증금·사업자등록·점유 개시일·확정일자 등 대항력 자료를 확인하세요.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 신건 385,000,000원의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 인근 근린시설 거래와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 합병 상태 확인. 제202호가 2021.12.27 제201호로 합병된 사실과 현황·건축물대장·매각 대상 범위를 대조하세요.
- 원본 대조. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 기재가 서로 일치하는지 입찰 전에 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건의 배당표만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 확인된 가압류도 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서 더 중요한 것은 미상인 임대관계와 2019년 근저당권에 이어진 2026.08.05 후속 등기입니다. 여기에 최근 실거래 시세가 없어 최저가 385,000,000원이 시장 대비 유리한지도 판단할 수 없습니다.
배당상 인수는 0원, 그러나 권리 원본·점유·가격은 확인 전. 근린생활시설 특성상 주거용처럼 신건 가격만으로 접근하지 말고, 등기부와 임대차를 확인한 뒤 실제 상권·임대수익·환금성을 함께 검토하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
