대전지방법원 2026타경20139. 충남 논산시 내동 ‘엘에이치논산내동1단지’ 103동 15층 1501호 아파트입니다. 소유자 김원은 2022.03.03. 이 주택을 거래가액 167,000,000원에 취득했고, 같은 날 국민은행 근저당권 두 건이 설정됐습니다. 그중 을구 1번 국민은행 근저당 60,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 대부업체 근저당과 저축은행 가압류, 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
가격은 별개입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 262,000,000원입니다. 동일 면적 59.44㎡의 최근 12개월 거래 평균은 246,937,500원, 최신 거래는 2026.08의 257,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 3.4% 상승했지만, 현재 최저가는 여전히 최근 평균의 106.1%입니다. 상승 추세라는 이유만으로 신건 가격을 싸다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20139 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 내동 1108 엘에이치논산내동1단지 103동 15층1501호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(엘에이치논산내동1단지 아파트 제103동 제15층 제1501호) |
| 동일면적 기준 | 59.44㎡ · 538세대 · 2015.11.03 준공 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철골조경사지붕 19층 아파트 |
| 소유자 | 김원 · 2022.03.03 매매 · 거래가액 167,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 19,124,425원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.03.03. 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 국민은행 근저당 68,500,000원, 2025.04.18. 설정된 에이피엘파이낸셜대부 근저당 13,000,000원, 이후 웰컴저축은행·오케이저축은행· 엔에이치저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 6.1% 높다
같은 단지 동일면적 59.44㎡ 최근 거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 244,208,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 흐름을 반영한 최근 12개월 8건 평균 246,937,500원과 최신 거래 257,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.44㎡ | 15 | 257,000,000원 |
| 2026.07 | 59.44㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 59.44㎡ | 12 | 257,500,000원 |
| 2025.12 | 59.44㎡ | 16 | 248,000,000원 |
| 2025.12 | 59.44㎡ | 9 | 253,000,000원 |
| 2025.10 | 59.44㎡ | 9 | 253,000,000원 |
| 2025.09 | 59.44㎡ | 1 | 212,000,000원 |
| 2025.09 | 59.44㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2025.08 | 59.44㎡ | 1 | 223,000,000원 |
| 2025.07 | 59.44㎡ | 16 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 59.44㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2025.05 | 59.44㎡ | 16 | 247,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.44㎡ | 8건 | 246,937,500원 |
현재 최저가 262,000,000원은 최근 12개월 평균 246,937,500원의 106.1%입니다. 최신 2026.08 거래 257,000,000원보다도 5,000,000원 높습니다. 최근 거래 추세가 +3.4%로 회복되는 흐름은 긍정적이지만, 신건 최저가 자체가 최근 시세보다 높은 만큼 가격 가점은 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,468,000원 |
| 1. 국민은행 근저당 · 을구 1번 | 60,200,000원 | 60,200,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 · 을구 2번 | 68,500,000원 | 68,500,000원 |
| 3. 에이피엘파이낸셜대부 근저당 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 4. 웰컴저축은행 가압류 | 27,476,650원 | 27,476,650원 |
| 5. 오케이저축은행 가압류 | 19,528,595원 | 19,528,595원 |
| 6. 엔에이치저축은행 가압류 | 16,361,022원 | 16,361,022원 |
| 7. 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,465,733원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 205,066,267원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며, 소유자 잔여는 52,465,733원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 262,000,000원 | 0원 | 52,465,733원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 209,600,000원 | 0원 | 799,333원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 167,680,000원 | 40,533,787원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 배당 부족액이 40,533,787원으로 늘어나지만, 제공된 시나리오상 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 논산소방서 동측 인근이며 학교, 아파트단지, 단독주택, 로변상가와 각종 근린생활시설이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 엘에이치논산내동1단지는 538세대이며 2015.11.03 준공됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재경보기·소화전·개별난방·도시가스·주차장 등 부대설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·공공주택지구이며, 공시지가는 427,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 262,000,000원은 최근 12개월 평균 246,937,500원의 106.1%입니다. 권리 안전성만으로 높은 가격을 정당화하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 2026.08 동일면적 15층 거래는 257,000,000원입니다. 본건 역시 15층이므로 입찰 직전 최신 거래를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 부재중이고 임대내역은 미상이므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격은 209,600,000원, 2회 유찰 가격은 167,680,000원이며 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2022.03.03. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 가격은 다릅니다. 신건 최저가 262,000,000원은 최근 12개월 평균 246,937,500원보다 높고, 최신 2026.08 거래 257,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세가 +3.4%로 올라오고 있다는 점은 긍정적이지만, 현재 가격 자체에 할인은 없습니다. 여기에 감정평가 당시 임대내역이 미상이고 현장조사도 부재중 상태였다는 점은 입찰 전 확인할 현황 리스크입니다. 결론은 권리구조는 양호하지만 신건 가격 메리트는 부족한 B등급입니다.
