광주지방법원 2025타경332. 전남 신안군 압해읍 동서리 796-10에 위치한 양어장 관련 부동산입니다. 감정평가상 본건 2(가)는 동식물관련시설(양어장), 본건 3(나)는 동식물관련시설(관리사 및 창고)로 이용되고 있습니다. 토지 면적은 7,262㎡, 공부상 지목은 양어장이며 현황은 양만장 및 일부 도로입니다. 양어장은 조사시점 현재 가동 중단 상태입니다.
현재 최저매각가는 846,526,000원으로 감정가 1,511,653,500원의 56%입니다. 다만 확인 가능한 실거래 비교자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 일괄매각 대상에 기계기구·수목·제시외 건물·제시외 기계기구·제시외 구축물이 포함되고, 기계기구 일부 소재불명이 명시되어 있어 현존 설비와 감정 대상의 일치 여부가 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경332 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 신안군 압해읍 동서리 796-10 · 전라남도 신안군 압해읍 추섬길 93-23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 동식물관련시설(양어장) · 동식물관련시설(관리사 및 창고) |
| 토지 | 7,262㎡ · 지목 양어장 · 보전관리지역 · 공시지가 26,000원/㎡ |
| 소유자 | 새신안수산영어조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 1,511,653,500원 / 846,526,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 464,938,554원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 기계기구, 수목, 제시외 건물, 제시외 기계기구 및 제시외 구축물 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 원본 대조가 핵심
과거 가압류·압류·근저당 중 다수는 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 현재 권리분석에서 중요한 부분은 2006.01.17 설정된 양만수산업협동조합 근저당의 계보입니다. 이 근저당은 채무자 변경을 거쳤고, 양만수산업협동조합은 민물장어양식수산업협동조합으로 명칭이 변경됐으며, 2023.10.19 채권최고액이 550,000,000원으로 변경되어 있습니다. 그 뒤 2025.03.25 같은 조합이 채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 자료에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 주거용 물건처럼 ‘임차인 0명’만으로 점유관계까지 확정해서는 안 됩니다. 양어장·관리사·창고의 실제 사용자와 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 56%라는 할인율만으로는 부족하다
현재 회차는 2회 유찰로 최저매각가가 846,526,000원, 감정가 대비 56%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 592,568,200원, 4회 유찰 시 414,797,740원으로 계산돼 있습니다.
그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않기 때문에 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 이 물건은 일반 아파트나 다세대와 달리 양어장 용도·가동 중단·기계 및 구축물 일괄매각이라는 특성이 있어 토지와 건물만으로 가격을 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 846,526,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,865,260원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금 관리기관) | 123,981,972원 | 123,981,972원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 30,995,493원 | 30,995,493원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 680,683,275원 |
현재 회차 계산상 가압류 채권 154,977,465원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 신청채권자의 청구금액 464,938,554원에 대한 예상배당액이 계산상 0원으로 잡혀 있는 반면 등기에는 민물장어양식수산업협동조합으로 이어지는 선순위 근저당 계보가 확인되므로, 실제 배당순위와 말소관계는 원본 서류를 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신안군 압해읍 동서리 소재 상동저수지 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 주택 등이 소재하는 해안 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 남측 인근으로 국도 2호선이 통과해 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 양어장은 조사시점 현재 가동 중단 상태이며, 별도 건물은 관리사 및 창고로 이용됩니다.
- 토지. 7,262㎡ · 평지 · 부정형 · 보전관리지역이며 공부상 지목은 양어장, 현황은 양만장 및 일부 도로입니다.
- 접근성 주의. 매각물건명세서에는 목록1이 지적도상 맹지이나 본건 일부가 도로라고 기재돼 있습니다.
- 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 시설. 양어장에는 급·배수설비와 화재경보설비, 관리사 및 창고에는 급·배수·위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 건물. 양어장은 일반철골구조 단층, 관리사 및 창고는 경량철골구조 단층입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 7번 계보 확인. 2006.01.17 근저당 설정부터 2023.10.19 채권최고액 550,000,000원 변경 및 명칭변경까지 원본 등기에서 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 배당표와 등기 대조. 신청채권자의 청구금액은 464,938,554원인데 계산상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 실제 배당순위·채권액·말소관계를 재확인해야 합니다.
- 기계기구 실사. 일부 소재불명이 명시돼 있으므로 감정 목록과 현존 설비를 하나씩 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 기계기구·수목·제시외 건물·제시외 기계기구·제시외 구축물의 현황과 소유관계를 확인해야 합니다.
- 가동 중단 원인. 양어장은 현재 가동 중단 상태입니다. 재가동 가능 여부와 실제 시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 관리사·창고 및 양어장 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 도로 현황. 지적도상 맹지이나 일부 현황도로라는 기재가 있으므로 실제 진출입 경로와 토지 경계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 56%만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 봐야 할 것이 많다
현재 최저가는 846,526,000원으로 감정가의 56%까지 내려왔고 계산상 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 단순한 저가 토지 경매가 아닙니다. 가동이 중단된 양어장과 관리사·창고, 기계기구·수목·제시외 시설이 함께 매각되고, 기계기구 일부는 소재불명입니다. 여기에 2006년부터 이어지는 근저당 계보와 2023년 550,000,000원 변경등기가 존재하므로 말소기준과 실제 배당순위를 원본에서 확인하는 절차가 선행돼야 합니다.
실거래 비교자료도 확인되지 않아 현재 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 할인율은 크지만 환금성과 권리·시설 확인 난도도 높은 특수물건. 입찰 판단의 출발점은 감정가 대비 낙폭이 아니라 근저당 효력, 실제 점유, 현존 기계·시설, 진입도로와 양어장 재사용 가능성을 확인하는 데 있습니다.
