청주지방법원 2025타경30773. 충주시 주덕읍 신양리 252-7의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 사무소, 2층 단독주택이며, 토지는 193.0㎡의 ‘대’입니다. 건물은 철근콘크리트구조 및 벽돌구조 콘크리트지붕 2층 건물이고 일반건축물대장상 사용승인일은 2004.09.06, 2층은 2004.12.14 증축으로 조사됐습니다.
등기권리의 기준점은 2005.01.28 주덕농업협동조합 근저당권 100,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 동산건설 주식회사가 2004.12.21 전입한 것으로 조사돼 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 보고 입찰 전 반드시 금액과 점유관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30773 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 252-7 · 신양4길 1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 사무소 · 2층 단독주택 |
| 토지 | 193.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 안병철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 225,216,850원 / 225,216,850원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주덕농업협동조합 / 110,735,926원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각범위 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 2-1~2-5 평가 및 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 먼저다
2004.09.17 설정된 성내새마을금고 근저당권 78,000,000원은 2005.02.03 해지로 말소됐습니다. 이후 2012년·2014년·2015년에 가압류 및 경매개시결정이 있었지만 각각 해제·취하로 말소됐습니다. 현재 경매에서는 2005.01.28 주덕농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 2006.02.02 근저당권 50,000,000원과 2025년 설정된 김영복·임병섭·박윤수의 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 동산건설 주식회사 | 사무실 | 2004.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 디에스건설 주식회사 | 사무실 | 2020.07.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 디에스건설 주식회사의 전입일은 2020.07.14로 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 반면 동산건설 주식회사는 전입일이 선순위이므로 보증금 확인 전까지 인수 위험을 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득액’ 확정이 먼저
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 225,216,850원인 신건입니다. 이 리포트에서는 시세 대비 저가·고가 결론을 내리지 않습니다. 먼저 확인할 것은 선순위 가능성이 있는 동산건설 주식회사의 보증금과 실제 점유·대항요건입니다. 그 금액이 확정돼야 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 225,216,850원 | 221,263,814원 | 198,236,186원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 180,173,480원 | 176,851,051원 | 242,648,949원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 144,138,784원 | 141,320,841원 | 278,179,159원 | 0원 |
회차별 수치는 등기 채권 배당 시뮬레이션입니다. 동산건설 주식회사의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 표의 매수인 인수 0원 계산을 실제 법정 인수액 확정으로 받아들여서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,216,850원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,953,036원 |
| 2. 근저당 · 주덕농업협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주덕농업협동조합 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김영복 | 93,500,000원 | 71,263,814원 |
| 5. 근저당 · 임병섭 | 56,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 박윤수 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기 채권 총액 419,500,000원 중 221,263,814원이 배당되고, 198,236,186원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되면 실제 배당과 매수인 부담 판단이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북 충주시 주덕읍 신양리 소재 충주농민 문화체육센터 북동측 인근으로, 부근은 단독주택·주거나지·일부 소규모 점포가 혼재한 읍소재지 주택지대입니다.
- 교통. 북측 및 남측 인근으로 간선도로가 통과하고 주덕읍내에 소재해 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 1층은 사무소, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 단일 주거용 아파트가 아니라 업무·주거가 혼합된 건물이라는 점을 입찰가와 향후 활용계획에 반영해야 합니다.
- 토지. 193.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 356,600원/㎡입니다. 도시지역·가축사육제한구역에 포함되고 폭 8m 미만 소로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 벽돌구조 콘크리트지붕 2층 건물로, 위생설비·급배수설비·난방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 제시외 물건. 목록2의 제시외 2-1~2-5는 파이프조 폴리카보네이트지붕, 샷시조 처마이용 2식, 조립식 판넬지붕 창고, 파이프조 폴리카보네이트지붕으로 평가 및 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동산건설 보증금 확인. 2004.12.21 전입 사무실 점유자의 보증금과 실제 점유 여부가 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 보증금 미상 상태에서 인수액을 0원으로 잡으면 안 됩니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 동산건설과 디에스건설 모두 확정일자와 배당요구 여부가 현재 확인되지 않습니다. 우선변제와 배당 후 잔존 보증금 판단에 직접 연결됩니다.
- 1층·2층 점유관계 분리 확인. 감정상 1층은 사무소, 2층은 단독주택입니다. 두 법인의 실제 사용 부분과 현재 점유자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 실질취득액으로 판단. 최저가 225,216,850원만 보지 말고, 선순위 임차인 인수액이 있다면 이를 더한 금액을 취득원가로 보아야 합니다.
- 제시외 물건 포함 확인. 제시외 2-1~2-5가 평가·매각에 포함되므로 현황과 경계, 사용 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸 = 인수 0원”은 아니다
이 사건의 등기권리 구조만 놓고 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 형태입니다. 그러나 선순위 가능성이 있는 동산건설 주식회사의 전입일이 2004.12.21로 확인되고, 보증금은 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 배당모형의 ‘매수인 인수 0원’ 숫자보다 실제 임차관계를 우선해 봐야 합니다.
최저가 225,216,850원이 곧 취득원가는 아닐 수 있습니다. 선순위 임차인의 대항요건이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 그 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 반대로 해당 임차관계가 인수되지 않는 것으로 확인돼야 비로소 등기상 소멸구조와 실제 취득비용이 일치합니다. 이 물건은 등기는 정리 가능, 임차관계는 확인 필수인 사건입니다.
