청주지방법원 2025타경30824. 충청북도 음성군 생극면 생리 90, 91-3 소재로, 감정평가상 “단독주택 및 창고”로 이용 중인 기타 + 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 정영숙이고, 2022.04.07 소유권보존 이후 2022.04.15 주식회사광진대부가 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025.10.20의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 놓고 보면 후순위 인수권리가 드러나지 않고 예상 인수액도 0원입니다. 반면 현황은 일반 아파트처럼 단순하지 않습니다. 매각물건명세서에는 2필 일단의 부정형·완경사 토지에 단독주택 및 창고로 이용 중이며, 제시외 차고·태양광설비·비가림막·데크가 평가 및 매각에 포함된다고 기재돼 있습니다. 권리보다 현황·점유·이용상태 확인 비중이 큰 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30824 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 생극면 생리 90, 91-3 · 오신로222번길 81 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 창고 |
| 건물구조 | 경량철골구조 아스팔트싱글 및 판넬지붕 지상1층 |
| 사용승인 / 증축 | 2022.04.04 / 2022.06.10 |
| 소유자 | 정영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 246,061,520원 / 246,061,520원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 성진벤처스 / 84,988,492원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.04.15 접수된 주식회사광진대부 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 채무자는 정영숙입니다. 이 근저당권은 생리 90 및 91-3 토지를 공동담보로 하고 있습니다. 이후 2025.10.20의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 — 신건 100%, 인수는 계속 0원
현재 회차는 감정가의 100%인 246,061,520원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 196,849,216원, 2회 유찰 시는 157,479,372원입니다. 세 시나리오 모두 주식회사광진대부의 채권최고액 120,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 246,061,520원 | 120,000,000원 | 0원 | 121,816,659원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 196,849,216원 | 120,000,000원 | 0원 | 73,293,327원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 157,479,372원 | 120,000,000원 | 0원 | 34,474,661원 |
가격이 내려가더라도 이 시나리오 범위에서는 근저당 채권최고액 120,000,000원이 전액 배당되며, 후순위 미배당이 발생하지 않습니다. 따라서 회차 변화의 핵심은 인수위험 변화가 아니라 매각가격 변화입니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,061,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,244,861원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광진대부 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 121,816,659원 |
집행비용은 약 매각가의 1.7% 추정치이며, 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 기준입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 일괄매각·제시외 물건 확인
- 일괄매각. 2필 일단의 부정형·완경사 토지를 “단독주택 및 창고”로 이용 중인 물건입니다.
- 목록1. 지상 제시외 차고가 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 목록2. 지상 제시외 태양광설비가 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 목록3. 비가림막 21.6㎡·7.8㎡·6.7㎡와 데크 21.6㎡·7.8㎡가 모두 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 건축 현황. 경량철골구조 아스팔트싱글 및 판넬지붕 지상1층이며, 사용승인일은 2022.04.04, 증축일은 2022.06.10입니다.
⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 생극면 생리 소재 생리소류지 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·자연림이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 노선버스 정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다.
- 제한. 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 58,100원/㎡입니다.
- 설비. 유류보일러에 의한 난방설비와 기본적인 위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.04.15 주식회사광진대부 근저당권이 말소기준이며 채권최고액은 120,000,000원입니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 점유원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 생리 90·91-3과 제시외 차고·태양광설비·비가림막·데크의 위치와 매각 포함 범위를 원본 서류와 대조하세요.
- 토지 이용 제한 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역의 적용 내용을 확인하세요.
- 회차별 자금 계획. 현재 246,061,520원, 1회 유찰 시 196,849,216원, 2회 유찰 시 157,479,372원 시나리오를 기준으로 자금계획을 세울 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 현황 확인은 필수
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.15 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 2필 토지와 단독주택·창고, 여러 제시외 시설이 묶인 일괄매각이고 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 말소형으로 단순하지만, 입찰 전 현황·점유·제시외 시설·토지 이용제한 확인이 핵심입니다.
