청주지방법원 2025타경30830. 충주시 호암동 청실빌라 4층 403호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 현재 소유자는 오혜진이며 2019.02.28. 거래가액 54,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.02.18. 설정된 이지현의 근저당권 33,000,000원입니다.
이후 같은 날 설정된 이지현 전세권 5,000,000원, 2023.08.09. 이상기 근저당권 30,000,000원, 2024.12.11. 서민금융진흥원 가압류 12,150,000원, 2025.10.27. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 채권 미배당액이 발생하더라도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30830 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 호암동 200-5 청실빌라 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 중 제4층 제403호 |
| 사용승인일 | 1993.10.07 |
| 소유자 | 오혜진 (2019.02.28. 거래가액 54,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 이지현 / 24,395,528원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 후순위는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 제공된 권리·배당 기준으로는 인수 0원이지만, 실제 점유관계는 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사를 대조하는 것이 안전합니다. 등기된 전세권 5,000,000원은 말소기준권리 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근12개월 평균의 121.7%
비교 단지는 청실빌라(가), 총 16세대이며 비교면적은 59.71㎡입니다. 제공된 실거래 3건의 전체 평균은 61,666,666원이지만 가격 판단에는 최근12개월 평균과 최신 거래, 최근 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 59.71㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2024.08 | 59.71㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2023.04 | 59.71㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 61,666,666원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 57,500,000원 |
신건 최저가 70,000,000원은 전체 실거래 평균 61,666,666원의 113.5%, 최근12개월 평균 57,500,000원의 121.7%입니다. 제공된 최신 거래인 2024.12. 65,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래 흐름이 이전 거래 대비 -17.9%로 나타나므로, 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 이지현 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 을구 9번 전세권 · 이지현 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 이상기 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,150,000원 | 340,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 80,150,000원 중 채권자 예상배당은 68,340,000원이며, 미배당은 11,810,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 미배당이 발생하더라도 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조이므로 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 11,810,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 56,000,000원 | 54,592,000원 | 25,558,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 36,556,400원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 유찰에 따른 핵심 변화는 권리가 아니라 취득가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주중학교 남서측 인근으로 연립주택·아파트·단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물의 제4층 제403호이며 사용승인일은 1993.10.07입니다.
- 설비. 도시가스 난방과 기본적인 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 473,500원/㎡입니다.
- 환금성. 비교 단지는 총 16세대이며, 실거래는 3건으로 가격 표본이 크지 않습니다. 최근 추세가 -17.9%인 점도 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 70,000,000원은 최근12개월 평균 57,500,000원의 121.7%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 최신 거래 확인. 제공된 최신 거래는 2024.12. 65,000,000원입니다. 최저가 70,000,000원이 이보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.9%이므로 전체 평균 61,666,666원보다 최근12개월 평균 57,500,000원을 우선해 판단하는 편이 맞습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 56,000,000원, 2회 유찰 시 44,800,000원입니다. 권리 인수는 모두 0원이므로 유찰 후 가격 변화가 핵심입니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 등기 순위 확인. 말소기준은 2020.02.18. 을구 8번 이지현 근저당권이며 이후 권리의 소멸 여부를 입찰 직전 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 물건은 등기상 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2020.02.18. 이지현 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 전세권·근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격은 반대입니다. 감정가와 최저가가 모두 70,000,000원인 신건인데, 최근12개월 평균은 57,500,000원, 최신 거래는 65,000,000원이며 최근 추세는 -17.9%입니다. 최저가는 최근12개월 평균의 121.7%로 최근 시세보다 높은 구간입니다. 16세대 규모와 1993.10.07. 사용승인이라는 환금성 요소까지 감안하면, 권리는 합격이지만 현재 가격은 보류가 핵심 결론입니다.
