한 줄 평 9회 유찰로 최저가는 감정가의 4.04%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 신순우의 보증금 85,000,000원 인수 위험이 핵심입니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 더해져 실질취득은 약 보증금 수준으로 수렴합니다.
감정가
115,000,000원
최저가
4,641,000원
9회 유찰
실질취득
약 85,000,000원
보증금 인수 반영
핵심지표
임차인 1명
대항력 有
춘천지방법원 2024타경401949 사건은 원주시 단계동 이끌린공동주택 9층 909호 다세대입니다. 등기상 소유자는 주식회사하랑이며, 말소기준 이후 권리가 아니라 말소기준권리 이전 임차권등기가 존재하는 구조입니다.
물건 개요
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 천사로 10, 9층909호 (단계동,이끌린공동주택) |
|---|---|
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사하랑 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 4,641,000원 |
| 신청채권자 | 신순우 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 승부처
2016.06.27 소유권보존 · 주식회사이룸알앤디
2019.02.28 주식회사하랑 소유권이전
2019.11.13 임대차계약일자 · 신순우 보증금 85,000,000원
2019.11.14 확정일자 · 신순우
2023.12.04 주택임차권등기 · 보증금 85,000,000원
2024.04.05 강제경매개시결정 · 신순우
⛔ 대항력 임차인 인수 임차인 신순우는 전입 2019.12.05, 확정일자 2019.11.14로 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 최저가 4,641,000원에서 낙찰되면 배당 부족분 80,842,538원이 발생하며 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 실질취득은 약 85,000,000원 수준으로 판단해야 합니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신순우 | 85,000,000원 | 有 | 有 | 인수 가능 |
② 가격 분석 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
최저매각가는 4,641,000원으로 감정가 대비 크게 낮아 보이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재합니다. 따라서 가격 메리트는 4,641,000원이 아니라 실질취득 약 85,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 26.42㎡ | 10 | 76,000,000원 |
| 2025.07 | 26.42㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 2024.01 | 26.42㎡ | 9 | 99,000,000원 |
최근 12개월 평균 거래가는 79,000,000원, 최신 거래가는 76,000,000원입니다. 최근 거래 기준으로는 하락 추세(-20.2%)이며, 실질취득 약 85,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높은 수준입니다.
배당 분배
감정가/실질취득 vs 실거래
③ 결론
핵심 판단 9회 유찰이라는 숫자만 보면 저가 낙찰처럼 보이지만, 대항력 임차보증금 85,000,000원 인수 가능성이 있어 최저가 기준 판단은 위험합니다. 실질취득이 최근 거래 수준보다 높아 가격 가점은 어렵습니다.
- 임차권등기 신순우 보증금 85,000,000원 인수 여부를 최우선 확인
- 배당요구 결과와 매각물건명세서 원본 확인 필요
- 9회 유찰은 환금성 부족 신호로 해석 필요
- 민간임대주택 등기 관련 제한 여부 확인 필요
맺으며 — “낮은 최저가보다 인수금액이 중요하다”
이 물건의 핵심은 권리 소멸 여부가 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 낙찰가는 낮지만 인수되는 보증금 때문에 실제 투입금은 보증금 수준으로 올라갑니다. 최근 거래가 하락 추세인 상황에서 실질취득 약 85,000,000원은 신중한 검토가 필요한 가격입니다.
