부산지방법원 2023타경1161. 부산 수영구 민락동 롯데캐슬자이언트 101동 24층 2401호입니다. 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트)이며, 동일 면적 실거래 비교 대상은 84.94㎡입니다. 현재 최저매각가는 감정가 707,000,000원에서 2회 유찰된 452,480,000원입니다.
권리의 출발점은 2019.09.10. 주식회사전북은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 설정된 전북은행 210,000,000원 근저당, 국민은행 217,800,000원 근저당과 가압류들은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 부족액이 남더라도 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경1161 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안해변로 386, 101동 24층2401호 (민락동,롯데캐슬자이언트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9393㎡ · 35층 건물 내 24층 |
| 소유자 | 김상희 2분의 1 · 전병길 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 707,000,000원 / 452,480,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 176,918,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 2019.09.10. 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 11번 주식회사전북은행 근저당권입니다. 이후의 전북은행·국민은행 근저당과 중소벤처기업진흥공단·농협은행·농업협동조합중앙회· 서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.1%
롯데캐슬자이언트 동일 면적 실거래는 최근 자료에서 550,000,000원부터 685,000,000원까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 602,555,555원, 최신 거래는 2026.07. 580,000,000원입니다. 현재 최저가 452,480,000원은 최근 12개월 평균의 75.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 16 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 11 | 570,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 7 | 560,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 17 | 597,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 9 | 558,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 12 | 685,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 12 | 685,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 25 | 598,000,000원 |
| 2025.08 | 84.94㎡ | 14 | 590,000,000원 |
| 2025.07 | 84.94㎡ | 19 | 620,000,000원 |
| 2025.07 | 84.94㎡ | 19 | 620,000,000원 |
| 2025.05 | 84.94㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.9393㎡ | 9건 | 602,555,555원 |
전체 12건 평균은 601,083,333원이지만 가격 판단에서는 더 최근 자료인 최근 12개월 평균 602,555,555원을 우선합니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 1.0%로, 제공된 지표상 하락 추세가 아닙니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.1%이므로 신건 감정가 단계와 달리 가격상 할인 폭이 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 452,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,924,800원 |
| 을구 11번 근저당 · 주식회사전북은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 12번 근저당 · 주식회사전북은행 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 을구 13번 근저당 · 주식회사국민은행 | 217,800,000원 | 115,555,200원 |
| 갑구 5번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 21,144,076원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농협은행주식회사 | 40,642,531원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 231,233,955원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 870,820,562원 중 예상배당은 445,555,200원이고, 미배당은 425,265,362원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당 부족 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 452,480,000원 | 445,555,200원 | 425,265,362원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 361,984,000원 | 356,116,224원 | 514,704,338원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 289,587,200원 | 284,732,979원 | 586,087,583원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 35층 건물 내 24층 2401호입니다.
- 주위환경. 민락초등학교 남동측 인근이며 아파트단지, 단지내상가, 공동주택, 근린공원 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며 제반 대중교통 시설은 보통입니다.
- 도로. 단지 내부 도로망이 정비되어 있고 북동측 민락수변로, 남동측·남서측·북서측 광안해변로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역·일반경관지구이며 공시지가는 3,016,000원/㎡입니다.
- 단지. 롯데캐슬자이언트는 591세대, 사용승인 관련 기준일은 2003-11-29로 제공되어 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 명도 필요 여부를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2019.09.10. 전북은행 근저당권이 말소기준권리인지 매각물건명세서와 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 현재 가격 비교. 최저가 452,480,000원은 최근 12개월 평균 602,555,555원의 75.1%입니다. 최신 거래 580,000,000원과도 함께 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당표 구분. 미배당 425,265,362원이 있어도 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 인수를 혼동하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 361,984,000원, 4회 유찰 시 289,587,200원으로 제시되어 있으므로 현재 회차와 이후 회차의 가격 차이를 함께 검토하세요.
맺으며 — 권리는 안전형, 승부처는 점유 확인과 응찰가
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.09.10. 전북은행 근저당 이후 설정된 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 2회 유찰을 거치며 452,480,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 면적 평균 602,555,555원의 75.1% 수준입니다.
다만 임차인 신고 내역이 없다는 사실만으로 실제 점유상태까지 확정할 수는 없습니다. 감정평가서가 임대관계를 미상으로 기록하고 있으므로 입찰 직전 점유와 명도 조건을 확인한 뒤, 최근 실거래 580,000,000원·최근 12개월 평균 602,555,555원을 기준으로 응찰가를 관리하는 것이 핵심입니다. 권리는 안전형, 가격은 할인 구간, 마지막 확인사항은 점유관계로 정리할 수 있습니다.
