부산지방법원 2023타경106707. 대연역 남동측 인근 대경타워의 2층201호 외 18개호를 함께 매각하는 사건입니다. 사건의 용도 표기는 다세대, 감정평가상 현황 이용은 기호 1~19 모두 주거용으로 조사됐습니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 3,623,000,000원이고 신청채권자의 청구액은 1,041,229,962원입니다.
권리분석의 기준점은 2023.05.30 접수된 김택호 가압류 40,000,000원입니다. 2011년에 설정된 남부산농업협동조합 근저당 390,000,000원·330,000,000원·480,000,000원은 등기상 이미 말소된 것으로 분류되어 있고, 이 사건에서는 2023.05.30 가압류가 말소기준권리로 산정돼 있습니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정 및 홍민준의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경106707 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 수영로250번길 11-11, 2층201호 (대연동, 주건축물제1동) 외 18개호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 · 대경타워 |
| 소유자 | 김성규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,623,000,000원 / 3,623,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 1,041,229,962원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 입지 | 부산도시철도2호선 대연역 남동측 인근 · 차량접근 가능 · 인근 버스정류장 |
| 토지 | 404.0㎡ · 일반상업지역 · 방화지구 · 공시지가 2,954,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 어렵다
말소기준 이후의 가압류 채권은 김이숙 220,000,000원, 전명훈 40,000,000원, 정상준 50,000,000원, 강현정 40,000,000원, 고도현 20,000,000원, 박시연 40,000,000원, 이민호 40,000,000원, 최희수 40,000,000원, 박순남 40,000,000원, 이지혜 40,000,000원이며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2026.05.21 국민건강보험공단 압류도 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 — 30명 중 대항력 있음 23명
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한영인 | 2023.07.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 2023.08.21 | 없음 |
| KUWAHARA M***** | 2023.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 고민성 | 2020.04.10 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김희경 | 2018.03.19 | 미상 | 있음 | 있음 | 2023.08.25 | 없음 |
| 이민우 | 2020.02.28 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김재욱 | 2023.06.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김병석 | 2014.05.02 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 안규환 | 2020.11.05 | 미상 | 있음 | 미상 | 2023.09.18 | 없음 |
| 유지영 | 2017.02.14 | 미상 | 있음 | 있음 | 2023.08.17 | 없음 |
| 강석윤 | 2022.05.06 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 강호영 | 2021.05.24 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김성규 | 2018.07.03 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김균호 | 2022.03.02 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이지혜 | 2020.03.16 | 미상 | 있음 | 있음 | 2023.09.06 | 없음 |
| 최희수 | 2020.02.28 | 미상 | 있음 | 있음 | 2023.10.16 | 없음 |
| 박시연 | 2022.07.11 | 미상 | 있음 | 있음 | 2023.09.26 | 없음 |
| 강현정 | 2016.05.10 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 고도현 | 2022.05.04 | 미상 | 있음 | 있음 | 2023.10.05 | 없음 |
| 전명훈 | 2023.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 2023.09.06 | 없음 |
| 장임선 | 2020.02.28 | 미상 | 있음 | 미상 | 2023.08.28 | 없음 |
| 이민호 | 2023.03.03 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 조현정 | 2023.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 2023.08.25 | 없음 |
| 노규태 | 2023.07.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.09.24 | 없음 |
| 정상준 | 2021.08.30 | 미상 | 있음 | 있음 | 2023.08.21 | 없음 |
| 최하늘 | 2022.03.08 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 박순남 | 2019.11.29 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김이숙 | 2020.02.14 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 홍민준 | 2023.04.25 | 5,000,000원 | 있음 | 없음 | 2023.07.27 | 없음 |
| 선내 | 2021.05.24 | 0원 | 있음 | 있음 | 2023.08.29 | 없음 |
| 지연주 | 미상 | 0원 | 가능·미상 | 미상 | 2023.08.22 | 없음 |
특히 홍민준은 2022.08.29 임대차계약, 2022.08.27 점유개시, 2023.04.25 주민등록, 보증금 5,000,000원으로 임차권등기가 되어 있습니다. 말소기준인 2023.05.30보다 전입이 빠르고 우선변제권은 없는 것으로 정리되어 보증금 5,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,623,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 38,630,000원 |
| 인수 · 홍민준 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 김택호 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 가압류 · 김이숙 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 가압류 · 전명훈 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 가압류 · 정상준 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 가압류 · 강현정 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 가압류 · 고도현 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 가압류 · 박시연 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 가압류 · 이민호 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 가압류 · 최희수 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 가압류 · 박순남 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 가압류 · 이지혜 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,974,370,000원 |
위 계산에서는 가압류 채권 610,000,000원이 모두 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 다수 대항력 임차인의 보증금 자체가 확인되지 않아 실제 매수인 인수총액과 최종 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 가압류 미배당 | 확인된 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 3,623,000,000원 | 0원 | 5,000,000원 | 2,974,370,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,898,400,000원 | 0원 | 5,000,000원 | 2,257,016,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 2,318,720,000원 | 0원 | 5,000,000원 | 1,683,132,800원 |
유찰 시 매각가격은 내려가지만, 대항력 임차인의 권리는 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 사라지지 않습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 임차인의 미배당 잔액이 생기면 그 부분이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로, 유찰률만 보고 실질취득가가 같은 비율로 내려간다고 계산해서는 안 됩니다.
⑤ 건축물 현황 — 공부와 실제가 크게 다르다
매각물건명세서에는 일괄매각이며 건축물대장상 위반건축물(무단 구분)로 등재되어 있다고 기재돼 있습니다. 감정평가에서도 공부상 용도·호수와 실제 이용상태 사이에 광범위한 차이가 확인됐습니다.
- 1층. 공부상 계단실·엘리베이터·창고·관리사무소이나 일부가 현황 101호로 이용 중입니다.
- 2층. 공부상 제2종근린생활시설(학원) 1개호씩인 201호·202호가 현황 주거용 201~204호 및 205~209호로 구분되어 있습니다.
- 3~7층. 공부상 1개호인 다수 호실이 현황 2개호 또는 3개호로 나뉘어 이용되고 있습니다.
- 현황 이용. 감정평가상 기호 1~19는 모두 현황 주거용으로 탐문 조사됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역입니다.
- 교통. 차량접근 가능, 인근 버스정류장 및 부산도시철도2호선 대연역이 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 3미터 포장도로에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 보증금 확인. 대항력 있음으로 판정된 23명 중 다수의 보증금이 미상입니다. 계약서·배당요구서·매각물건명세서를 대조해 실제 보증금과 배당가능액을 먼저 확정해야 합니다.
- 홍민준 5,000,000원 인수. 현재 계산에서는 우선변제권 없이 대항력이 인정되어 보증금 전액이 매수인 인수입니다.
- 지연주 판정 보류. 전입일을 확인할 수 없어 대항력 있음으로 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다.
- 관계인 명의 대조. 소유자·가압류채권자와 이름이 겹치는 임차인들의 실제 계약·점유 여부를 확인해야 합니다.
- 무단 구분 확인. 공부상 1개호가 실제 여러 호실로 구획된 부분이 많고 위반건축물 등재가 있으므로 현황·건축물대장·호별배치도를 직접 맞춰야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 2층201호 외 18개호 전체의 공부상 표시와 실제 점유호수를 하나씩 대응시켜야 합니다.
- 시세는 별도 검증. 동일 조건 실거래 비교값이 확인되지 않아 3,623,000,000원의 가격 경쟁력을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — 신건 가격보다 ‘미상 인수액’을 먼저 계산해야 한다
이 사건은 등기부의 후순위 가압류만 보면 비교적 단순해 보이지만, 실제 권리분석의 중심은 임차인입니다. 확인된 30명 중 23명이 대항력 있음, 1명은 대항력 판정 미상이며, 다수의 보증금이 확인되지 않습니다. 홍민준 5,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 있어 현재 신건 기준 실질취득은 최소 3,628,000,000원이고, 여기에 다른 대항력 임차인의 미배당 보증금이 추가될 수 있습니다.
건물 역시 19개호 일괄매각에 공부상 호수와 현황 구획이 크게 다르고 무단 구분에 따른 위반건축물 사항이 있습니다. 실거래 비교 근거도 없으므로 “36.23억 신건이 싸다”는 판단은 할 수 없습니다. 이 물건의 선결 과제는 입찰가 산정이 아니라 각 임차인의 실제 보증금·배당가능액·잔존 인수액과 각 호실의 공부상·현황 대응관계를 확정하는 것입니다.
