대구지방법원 2025타경570. 포항시 북구 장성동 현진에버빌아파트 301동 12층 1203호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이경진으로 2018.08.20. 거래가 185,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 102,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 케이비국민카드·경북신용보증재단·우리카드·교보생명보험·신용보증기금의 가압류, 고양시 압류, 박미경의 주택임차권등기, 우리은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경570 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 1609 현진에버빌아파트 제301동 제12층 제1203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 철근콘크리트구조 17층 중 12층 |
| 단지 | 현진에버빌3단지 · 321세대 · 2008.08.25. 준공 |
| 소유자 | 이경진 · 2018.08.20. 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 100,213,910원 |
| 매각기일 | 2026.09.28. |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
과거 권리도 함께 확인할 필요가 있습니다. 2016.07.25. 최원준 명의로 전세금 180,000,000원의 전세권이 설정됐지만 2018.07.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 2018.08.20. 우리은행 근저당이 설정돼 현재 경매의 말소기준이 됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미경 | 1203호 84.96㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.08.21. | 2018.08.08. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박미경의 주민등록일자는 2018.08.21., 점유개시일자는 2018.08.20.이고 말소기준 우리은행 근저당은 2018.08.20. 설정됐습니다. 전입신고가 기준권리보다 늦어 제공된 임차인 판정도 대항력 없음입니다. 임차권등기는 2024.06.03. 이루어졌고 같은 날 배당요구가 접수된 것으로 정리되어 있습니다.
임차권등기 기재에는 계약 변동 과정에서 120,000,000원과 180,000,000원이 나타나지만, 최종 임차보증금은 현재 자료에서 미상으로 정리되어 있습니다. 따라서 우선변제의 구체적인 배당액은 원본 매각물건명세서와 임대차 관계를 대조해야 합니다. 다만 대항력이 없고 명세서상 인수권리가 없어 현재 분석상 매수인 승계금액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 신건 202,000,000원은 최근 평균의 108.8%
현진에버빌3단지 전용 84.96㎡·84.98㎡ 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 185,583,333원입니다. 거래 범위는 176,000,000원~220,000,000원이고, 최신 거래는 2026.06. 전용 84.96㎡ 12층의 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.96㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 16 | 183,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 13 | 176,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 14 | 177,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 16 | 183,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 16 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 9 | 201,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 17 | 185,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 17 | 185,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 14 | 177,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 185,583,333원 |
신건 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균 185,583,333원보다 높고, 제공된 비교지표상 최근 시세의 108.8%입니다. 최신 2026.06. 12층 220,000,000원 거래보다는 낮지만, 단일 최고·최신 거래 한 건만으로 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가하기는 어렵습니다. 최근 12개월 평균 기준으로는 가격 가점을 줄 수 없는 신건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,322,998원 | 9,322,998원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 경북신용보증재단 | 73,371,000원 | 73,371,000원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주식회사우리카드 | 13,299,838원 | 13,299,838원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 14,387,491원 | 378,164원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 24,672,977원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 237,054,304원 중 예상 배당액은 198,372,000원, 미배당액은 38,682,304원입니다. 배당표는 채권최고액·청구금액 기준의 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 202,000,000원 | 198,372,000원 | 38,682,304원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 161,600,000원 | 158,537,600원 | 78,516,704원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 129,280,000원 | 126,670,080원 | 110,384,224원 | 0원 |
현재 회차에서는 최근 시세 평균보다 비싸지만, 1회 유찰 시 최저가는 161,600,000원, 2회 유찰 시 129,280,000원으로 내려갑니다. 중요한 점은 세 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원이라는 것입니다. 따라서 향후 유찰된다면 가격 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 전용 84.96㎡의 17층 건물 중 12층입니다.
- 입지. 장량초등학교 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·아파트·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 동측 약 25미터, 남측 약 12미터, 북동측 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지·정비구역 등의 적용을 받습니다.
- 공부와 현황. 감정평가서상 기호(2) 토지는 공부상 지목이 “답”이나 현황은 “대”입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균 185,583,333원의 108.8%입니다. 현재 회차는 평균 시세 대비 가격 우위가 없습니다.
- 임차보증금 원본 대조. 임차권등기에는 120,000,000원·180,000,000원의 계약 변동 기재가 있으나 최종 보증금은 미상으로 정리되어 있으므로 명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 대항력. 박미경의 전입일은 2018.08.21.로 말소기준 2018.08.20.보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
- 배당. 현재 회차에서도 일부 후순위 채권에 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 토지 현황. 감정평가서상 일부 토지의 공부상 지목과 현황 차이를 원본 지적·등기자료로 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 장점은 분명합니다. 2018.08.20. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 박미경 1명이며, 전입일이 기준권리 이후라 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 202,000,000원인 신건입니다. 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 185,583,333원이고 최저가는 그 108.8%입니다. 따라서 이번 사건은 권리상 위험보다 가격이 더 큰 변수입니다. 최신 220,000,000원 거래도 존재하지만 전체 12건 평균을 기준으로 보면 신건에서 ‘싸게 사는 경매’라고 평가할 근거는 부족합니다. 권리는 비교적 깔끔, 가격은 보수적으로. 이것이 현재 회차의 핵심입니다.
