대구지방법원 2025타경4210. 포항시 남구 대잠동 포항자이아파트 111동 2층 204호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 전용면적은 113.7229㎡입니다. 등기부상 소유자는 안광훈이고, 말소기준권리는 2019.02.01. 주식회사국민은행 근저당권 327,800,000원입니다. 이후 설정된 주식회사오에스비저축은행 근저당권, 경북 신용보증재단·하나캐피탈 주식회사 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다. 다만 감정평가 과정에서는 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상황을 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 신고된 임차인은 없지만 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인하는 것이 안전합니다. 현재 자료만으로 미확인 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4210 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 대잠동 1036 포항자이아파트 111동 2층204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 113.7229㎡ · 34층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 안광훈 |
| 감정가 / 최저가 | 502,000,000원 / 502,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 275,213,266원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 사용승인일 | 2018.09.21 |
| 단지 규모 | 1,567세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
최초 소유권보존 당시의 신탁 및 금지사항등기는 이미 말소됐고, 2019.02.01. 안광훈 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2021.09.27. 오에스비저축은행 근저당권, 2025년의 두 가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세가 전체 평균보다 중요하다
포항자이아파트 전용 113.72㎡의 최근 12개월 실거래는 3건입니다. 전체 거래 평균 543,321,111원만 보면 최저가 502,000,000원이 낮아 보이지만, 최근 거래를 우선하면 결론이 달라집니다. 최근 12개월 평균은 466,333,333원, 최신 거래는 398,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 -19.8% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 113.72㎡ | 2 | 398,000,000원 |
| 2026.06 | 113.72㎡ | 13 | 503,000,000원 |
| 2026.02 | 113.72㎡ | 8 | 498,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 113.72㎡ | 3건 | 466,333,333원 |
현재 최저가 502,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.6%입니다. 따라서 전체 기간 평균 543,321,111원보다 낮다는 이유만으로 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 최신 거래 398,000,000원보다도 높은 수준이고, 최근 거래 추세 자체가 -19.8%이므로 신건 가격에는 보수적인 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 502,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,420,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 327,800,000원 | 327,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 30,000,000원 | 22,780,000원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 29,183,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 530,983,440원 중 예상 채권자 배당액은 494,580,000원, 미배당은 36,403,440원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 502,000,000원 | 494,580,000원 | 36,403,440원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 401,600,000원 | 395,184,000원 | 135,799,440원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 321,280,000원 | 315,982,080원 | 215,001,360원 | 0원 |
권리구조상 유찰이 진행돼도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 하락이 곧 인수금 증가로 이어지는 대항력 임차인 인수형과는 다릅니다. 핵심 변수는 권리비용이 아니라 낙찰가격 자체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대잠사거리 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로 및 대중교통시설 접근성 등 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 34층 건물 중 2층 204호이며, 사용승인일은 2018.09.21입니다.
- 도로. 단지 남동측으로 왕복 6차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 980,500원/㎡입니다.
- 제한사항. 철도보호지구·상대보호구역·공원·중점경관관리구역 등 관련 사항이 확인됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부는 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 543,321,111원보다 최근 12개월 평균 466,333,333원과 최신 거래 398,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -19.8% 낮으므로 과거 고가 거래를 근거로 가격을 낙관하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유 재확인. 신고 임차인은 없지만 감정 당시 임대관계 미상·내부 미확인으로 기록돼 있으므로 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 36,403,440원이 발생하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 이력 참고. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 6.0회이고 매각률은 15.38%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2019.02.01. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 명시된 인수권리도 없어 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 신건 최저가 502,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 466,333,333원의 107.6%이고 최근 거래 추세도 -19.8%입니다. 최신 거래는 398,000,000원이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 6.0회입니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 이 물건은 과거 전체 평균보다 최근 거래 수준과 실제 점유관계를 더 엄격하게 확인할 필요가 있습니다.
