대구지방법원 2025타경4215. 포항시 북구 용흥동 ‘빌드원르헤브3차아파트’ 3층 301호, 전용 66.8358㎡ 아파트입니다. 등기상 핵심은 보증금 220,000,000원의 임차권자 최승찬입니다. 주민등록일자는 2022.06.29, 확정일자는 2023.02.09, 점유개시는 2023.02.10이고, 임차권등기는 2024.10.21 마쳐졌습니다. 강제경매개시결정은 2025.10.23이므로 임차권이 그보다 앞서며, 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

그대로라면 신건 211,000,000원 매각 시 임차인이 집행비용을 제외한 207,246,000원을 배당받고, 보증금 부족분 12,754,000원이 남습니다. 그러나 이 사건은 그 잔액에 대해 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 입찰 판단에서 보아야 할 실질취득액은 211,000,000원입니다. 가격이 내려가면 인수가 늘어 실질취득액이 보증금에 고정되는 일반적인 대항력 인수형과 달리, 이번 사건은 특별매각조건이 그 인수 부담을 제거합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별매각조건으로 정리

핵심 임차인은 최승찬 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각조건에 임차권승계인으로 기재되어 있으므로 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 최승찬의 임차보증금은 220,000,000원이고, 전입·확정일자와 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다. 등기만 보면 말소기준보다 앞선 임차권이라 매수인 인수 대상이지만, 이번 매각의 특별조건 때문에 미배당 잔액의 반환청구권이 포기되고 임차권등기는 말소됩니다.

② 시세 비교 — 실질취득 2.11억은 최근 시세보다 높다

가격 판단은 전체 거래 평균 183,875,000원보다 최근 시장을 더 강하게 봐야 합니다. 동일 면적 최근 12개월 거래는 9건, 평균 174,055,555원이고, 최신 거래는 2026.08 164,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -18.4%로 내려와 있어 과거 210,000,000원·220,000,000원 거래를 포함한 전체 평균만 보면 현재 가격을 과대평가할 수 있습니다.

특별매각조건을 반영한 실질취득액은 현재 최저가와 같은 211,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 대비 121.2%입니다. 따라서 감정가가 전체 거래 평균과 비슷해 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 최신 거래도 164,000,000원이고 시장 추세가 -18.4%이므로, 현재 신건 가격을 시세보다 싸다거나 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)

현재 회차의 배당계산상 임차보증금 부족분은 12,754,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 임차인 및 임차권승계인이 매수인에 대한 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

④ 회차별 구조 — 유찰돼도 특별매각조건 확인이 핵심

일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커져 총 취득부담이 임차보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 이 사건도 배당계산만 보면 1회 유찰 시 54,363,200원, 2회 유찰 시 87,650,560원의 미배당액이 생깁니다. 그러나 매각조건이 그대로 유지되는 한 그 잔액은 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 매 회차마다 매각물건명세서의 특별매각조건이 동일하게 유지되는지를 확인하는 것이 핵심입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 현재 아파트로 이용 중입니다.
• 입지. 포항남부초등학교 남측 인근이며, 주위는 학교·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 3층 301호이며, 급배수·위생·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남동측 폭 약 8미터, 남서측 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 561,200원/㎡, 토지면적은 4,268.9㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 현장확인. 현장 방문 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조·현황과 구조변경 여부는 직접 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 미배당 보증금 자체가 아니라 임차인 및 임차권승계인의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다.
• 가격 기준은 최근 시세. 최근 12개월 평균 174,055,555원, 최신 거래 164,000,000원, 추세 -18.4%를 우선 기준으로 보세요.
• 신건 211,000,000원 경계. 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 121.2%이므로 ‘감정가 수준이면 안전하다’는 접근은 맞지 않습니다.
• 유찰 시 조건 유지 확인. 1회·2회 유찰 시 배당상 미배당액이 각각 54,363,200원·87,650,560원으로 커지는 만큼 특별매각조건 유지 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 임차인 명도·말소 절차. 임차권등기가 존재하므로 실제 배당과 반환청구권 포기, 등기 말소 절차가 매각조건대로 이행되는지 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 불가했으므로 실제 상태는 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 문제

이 사건의 첫인상은 보증금 220,000,000원짜리 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당계산만 보면 현재 회차에서도 12,754,000원이 남습니다. 그러나 이번 매각은 그 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 권리 인수 부담은 실질적으로 해소됩니다.

문제는 가격입니다. 실질취득 211,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 174,055,555원의 121.2%이고, 최신 거래는 164,000,000원, 최근 가격 추세는 -18.4%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 7.3회입니다. 따라서 결론은 “권리 조건은 확인 가능, 신건 가격은 부담”입니다. 현재 가격만 놓고 보면 권리 해소를 이유로 서둘러 응찰할 사건은 아닙니다.

* 배당계산상 현재 회차 미배당액은 12,754,000원이지만, 특별매각조건에 따라 임차인 및 임차권승계인이 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 전제로 실질 인수 0원으로 표시했습니다.