대구지방법원 2025타경4225. 등기상 소유자는 김선심이고, 말소기준권리는 2011.05.24. 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 175,000,000원 근저당입니다. 이후 임중재 120,000,000원, 주식회사고고토탈금융대부 50,000,000원의 근저당과 순천시·광주광역시 남구·포항시 압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 끝내기 어렵습니다. 현도경이 102호·103호를 주거 용도로 점유하면서 보증금 30,000,000원을 신고했고 2025.12.30. 배당요구까지 했지만, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력·우선변제 여부는 ‘있음’이 아니라 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4225 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 우현동 578 우현풍림아이원상가 110동 1층102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 기호(1),(2)는 일단의 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 1층 102호·103호 |
| 소유자 | 김선심 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 344,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 96,041,958원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
| 점유자 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현도경 | 102호, 103호 · 주거 | 30,000,000원 | 미상 | 미상 | 2025.12.30 | 해당 없음 |
② 대지권·현황 — 이 물건의 두 번째 핵심
매각물건명세서상 목록 1·2는 상호간 경계벽 없이 일체로 이용중입니다. 다만 집합건축물대장상 건축물현황도에 따른 각 구분호수 위치를 기준으로 개별 호수별 감정평가가 이뤄졌습니다.
감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 건물은 철근콘크리트구조 2층 건물 중 1층이며, 외벽은 석재 붙임·방부목, 내벽은 타일·인테리어, 바닥은 타일, 창호는 통창 샷시로 조사됐습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 높지만 ‘직접 비교’에는 한계
우현풍림아이원의 최근 12건 거래 평균은 268,416,666원, 최신 거래는 2026.07. 245,000,000원입니다. 최저가 344,000,000원은 최근 12개월 평균의 128.2%입니다.
다만 이 수치를 그대로 상가 적정가치로 쓰면 안 됩니다. 비교 대상으로 잡힌 면적은 84.79㎡·84.82㎡·84.98㎡·100.25㎡·124.04㎡이고, 대상 면적 기준값은 18.0251㎡로 서로 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 가격 방향을 참고하는 자료이지, 이 상가의 동일 용도·동일 면적 직접 비교사례로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.82㎡ | 21 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 100.25㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 16 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 16 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 17 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 84.79㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 124.04㎡ | 15 | 317,000,000원 |
| 2026.05 | 124.04㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 19 | 304,000,000원 |
| 2026.05 | 100.25㎡ | 17 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 100.25㎡ | 17 | 290,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 268,416,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 344,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,616,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 2. 근저당 · 임중재 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사고고토탈금융대부 | 50,000,000원 | 43,384,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 345,000,000원 중 338,384,000원이 배당되고, 6,616,000원이 미배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 현도경의 보증금 30,000,000원에 대한 실제 배당순위와 배당액은 대항력·확정일자 확인 전 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 344,000,000원 | 338,384,000원 | 6,616,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 275,200,000원 | 270,547,200원 | 74,452,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 220,160,000원 | 216,277,760원 | 128,722,240원 | 0원 |
유찰되면 후순위 채권자의 미배당은 커집니다. 다만 낙찰가가 낮아진다고 해서 현도경 보증금 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 전입신고일이 확인되어 대항력이 인정되는 경우에는 배당 후 남는 보증금의 인수 여부를 다시 계산해야 하므로, 입찰가 판단 전에 임차인의 대항력부터 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우창동 행정복지센터 북동측 인근. 아파트단지·각종 근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 간선도로 및 대중교통시설 접근성은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 20~22미터, 남서측 약 18미터, 북동측 약 12미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 부정형 토지로 자체 지반은 대체로 평탄하며 상업용 및 아파트 건부지로 이용중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,083,000원/㎡입니다.
- 규제. 공공지원민간임대주택 공급촉진지구·토지구획정리사업지구, 포항중앙초등학교 상대·절대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 환금성. 우현풍림아이원은 512세대, 2011.03.28. 준공입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.3회, 낙찰률은 0.0으로 집계되어 있어 신건 가격에는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현도경 전입일 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 순위를 확정할 수 없습니다.
- 보증금 30,000,000원. 대항력이 인정되는 경우 실제 배당액과 미배당 잔액의 인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
- 대지권 확인. 목록 1·2는 대지권 미등기이며 대지권 유무가 확인되지 않습니다. 최저매각가격에는 대지권가격이 포함돼 있습니다.
- 102호·103호 현황 확인. 두 호실은 경계벽 없이 일체로 이용중입니다. 현황도 기준 각 구분호수 위치와 복구·분리 필요성을 직접 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교 주의. 최근 실거래 표본은 대상 면적과 일치하지 않습니다. 128.2% 수치만으로 적정 상가가치를 단정하지 말고 동일 상가·동일 면적의 별도 비교가 필요합니다.
맺으며 — 신건에서 서두를 이유가 적다
등기부만 놓고 보면 2011.05.24. 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 단순해 보입니다. 그러나 실제 입찰의 핵심은 그 다음입니다. 보증금 30,000,000원 임차인의 전입일이 없어 대항력을 확정할 수 없고, 목록 1·2의 대지권도 미등기·유무 미상이며, 두 호실은 경계벽 없이 일체로 이용되고 있습니다.
가격도 신건에서 공격적으로 볼 근거가 약합니다. 최저가 344,000,000원은 참고 가능한 최근 12건 평균 268,416,666원의 128.2%이고, 단지 경매물건은 평균 4.3회 유찰됐습니다. 물론 실거래 면적이 대상과 맞지 않아 이를 직접 시세로 단정할 수는 없습니다. 그래서 결론은 “싸다”가 아니라 “권리·대지권·점유관계를 먼저 확정하고, 가격은 보수적으로 본다”입니다. 신건에서 해결되지 않은 확인사항을 안고 서둘러 응찰할 이유는 크지 않습니다.
