대구지방법원 2025타경4273. 포항시 남구 구룡포읍 구룡포여의주타워 가동 4층 405호로, 감정요항표상 숙박시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 이새벽이고, 2022.09.26 소유권을 이전받으면서 같은 날 이곡새마을금고 앞으로 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리가 소멸한다고 해서 가격까지 안전한 것은 아닙니다. 이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 520,000,000원입니다. 숙박시설이라는 용도 특성과 임대관계 미상, 현장 내부 확인 불가 사정이 있으므로 권리 안전성과 가격 적정성을 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4273 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 4층405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설로 이용 중 · 철근콘크리트조 9층 건물 중 4층 405호 |
| 소유자 | 이새벽 |
| 감정가 / 최저가 | 520,000,000원 / 520,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 631,393,440원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.09.26 설정된 이곡새마을금고 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 소상공인시장진흥공단 가압류 28,798,884원, 경북 신용보증재단 가압류 18,898,489원, 포항시 압류, 2025.11.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 이후 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐고, 경매개시결정 채권자도 새마을금고중앙회입니다.
② 가격 판단 — 신건 5.2억을 ‘싸다’고 볼 근거는 아직 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 520,000,000원입니다. 유찰 시 시나리오는 1회 유찰 80%인 416,000,000원, 2회 유찰 64%인 332,800,000원입니다. 그러나 이 물건의 가격 적정성을 바로 비교할 동일 유형의 확인 가능한 실거래 기준이 없으므로, 신건 5.2억이나 유찰 후 가격을 단순히 ‘시세보다 싸다’고 표현할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 520,000,000원 | 512,400,000원 | 135,297,373원 |
| 1회 유찰 · 80% | 416,000,000원 | 409,440,000원 | 238,257,373원 |
| 2회 유찰 · 64% | 332,800,000원 | 327,340,800원 | 320,356,573원 |
가격이 내려갈수록 선순위 채권도 전액 회수되지 못해 미배당은 135,297,373원 → 238,257,373원 → 320,356,573원으로 커집니다. 다만 이 미배당은 매수인에게 그대로 승계되는 금액이 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 520,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,600,000원 |
| 1. 근저당 · 이곡새마을금고 | 600,000,000원 | 512,400,000원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 28,798,884원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 18,898,489원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,600,000원을 제외한 512,400,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 총 채권액 647,697,373원 대비 미배당은 135,297,373원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구룡포초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 시장·어판장·숙박시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로 상태를 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 감정평가 당시 숙박시설로 이용 중이며 위생·급배수·승강기·소화전·천정형 시스템 냉·난방·풀장 관련 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선, 북서측 폭 약 6미터 내외, 북동측 폭 약 4~5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 토지로, 토지면적은 1,520.0㎡이고 공시지가는 2,243,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제3구역·규제자유특구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 영업주체, 사용관계와 인도 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 구조변경, 내부 수리·보수공사 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 520,000,000원을 주변 숙박시설·유사 상업용 집합건물 거래 및 수익성과 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 근저당 이전관계 대조. 이곡새마을금고에서 성서새마을금고, 새마을금고중앙회로 이어진 근저당권 이전 등기를 원본 등기부와 매각물건명세서로 다시 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 135,297,373원이 발생하지만 배당 부족과 매수인 인수는 별개입니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 검증이 먼저”
이 물건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2022.09.26 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 숙박시설이고 임대관계가 미상이며 내부 확인도 완료되지 않았습니다. 신건 최저가 520,000,000원을 뒷받침할 동일 유형의 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없는 이유입니다. 결론은 권리관계는 비교적 단순하지만, 응찰 여부는 현장·수익성·시세 검증 후 결정하는 편이 맞습니다.
