대구지방법원 2025타경4286. 포항시 북구 상원동 511-2, 도로명 중앙상가3길 19에 있는 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 330.0㎡의 대지로 일반상업지역에 있고, 감정평가상 건물은 1~4층이 근린생활시설 및 창고로 이용되고 있습니다. 사용승인은 2001.09.28., 증축일은 2011.06.13.이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
등기상 말소기준은 2018.06.25. 설정된 농협은행 근저당권입니다. 그런데 이 사건은 단순히 “말소기준 이후 권리는 소멸한다”로 끝내기 어렵습니다. 임차인 5명 가운데 김재훈은 2015.04.02., 장성진은 2018.02.26. 전입해 모두 말소기준일보다 앞서고, 제공된 배당 계산은 두 사람의 보증금 합계 70,000,000원 전액을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 상원동 511-2 · 경상북도 포항시 북구 중앙상가3길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1~4층 근린생활시설 및 창고 |
| 토지 | 330.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 건물 | 철골조 슬래브지붕 4층 · 사용승인 2001.09.28. · 증축일 2011.06.13. |
| 소유자 | 주식회사시몬에프엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 3,196,257,510원 / 3,196,257,510원 (신건) |
| 청구금액 | 1,442,796,009원 |
| 매각기일 | 2026.09.28. |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 법정지상권 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 임차보증금은 별도 확인
말소기준은 2018.06.25. 농협은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 360,000,000원이고, 이후 변경등기에는 720,000,000원, 1,020,000,000원, 1,320,000,000원, 최종 1,800,000,000원까지의 변경이 기록돼 있습니다. 경매개시결정은 2025.11.18.이며, 농협은행이 채권자로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 5명, 대항력 있는 2명은 보수적으로 7,000만원 인수
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진지연 1층 일부 | 2018.07.05. | 2018.07.05. | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 정병채 1층 일부 | 2019.01.28. | 2018.07.05. | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김재훈 2층 전체 | 2015.04.02. | 없음 | 50,000,000원 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 채은혜 3층 전체 | 2024.08.22. | 없음 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 장성진 4층 전체 | 2018.02.26. | 2018.07.05. | 20,000,000원 | 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
김재훈은 배당요구를 2026.01.28. 했지만 제공된 배당 계산에는 우선변제권 없음으로 처리되어 보증금 50,000,000원 전액이 매수인 인수로 남습니다. 장성진도 대항력은 있으나 우선변제권이 없는 것으로 계산돼 보증금 20,000,000원 전액이 인수됩니다. 따라서 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수액은 70,000,000원으로 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,196,257,510원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,362,575원 |
| 인수 · 김재훈 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 장성진 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,801,894,935원 |
제공된 배당 계산에서는 근저당 채권 360,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 김재훈·장성진의 보증금 70,000,000원은 배당대금에서 지급되지 않고 매수인 인수로 별도 처리되어, 보수적 실질취득금액은 3,266,257,510원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 남빈동 소재 남빈사거리 북서측 인근으로, 주위는 도심 내 중심상가지대이며 각종 근린생활시설과 일반음식점 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 1~4층은 근린생활시설 및 창고 등으로 이용되고 있으며 급·배수, 위생설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 330.0㎡, 일반상업지역, 상업용, 평지, 가로장방이며 소로각지입니다. 공시지가는 3,877,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·관광특구·중점경관관리구역에 포함되고, 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 옥상의 승강기실과 건물 북측 전층에 걸친 철골조·경량철골조 샌드위치판넬 구조의 가추가 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 신건 최저가 3,196,257,510원이 아니라 임차보증금 인수 70,000,000원을 포함한 3,266,257,510원을 보수적 취득원가로 보세요.
- 임차인 원문 대조. “인수권리 해당사항없음” 기재와 김재훈·장성진 보증금 인수 계산이 서로 충돌하므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 360,000,000원에서 최종 1,800,000,000원까지 변경된 채권최고액과 사건 청구금액 1,442,796,009원의 관계를 확인하세요.
- 점유·명도. 1층 일부 2명, 2층 전체 1명, 3층 전체 1명, 4층 전체 1명 등 실제 임차인 5명이 확인돼 있어 점유 이전과 명도 일정 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물. 승강기실과 북측 전층 가추가 매각에 포함되므로 현황, 이용상태, 유지·보수 부담을 현장에서 확인하세요.
- 상업용 수익성. 근린생활시설·창고 용도인 만큼 층별 임대료, 공실, 관리비, 영업현황을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기보다 임차인 인수 판정이 승부처”
이 사건의 말소기준 자체는 2018.06.25. 농협은행 근저당으로 비교적 분명합니다. 문제는 임차인입니다. 실제 임차인 5명 중 김재훈과 장성진은 말소기준보다 먼저 전입했고, 제공된 배당 계산은 두 사람 보증금 합계 70,000,000원을 매수인 인수로 처리합니다. 신건에서 이를 포함한 실질취득은 3,266,257,510원입니다.
동시에 매각물건명세서 비고에는 “인수권리 해당사항없음”이라는 상반된 기재가 있어, 이 물건은 원문 확인 없이 자동 계산만 믿고 입찰하기 어려운 유형입니다. 상업용 건물이라는 특성, 제시외 건물 포함, 근저당 채권최고액 변경 기록까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 신건 가격보다 권리 원문 대조가 먼저입니다.
