대구지방법원 2025타경4291. 포항시 북구 두호동 우방신천지타운 107동 19층 1901호 아파트입니다. 현 소유자는 정영숙이고, 2025.11.19 신용보증기금의 강제경매개시결정으로 경매가 진행 중입니다. 등기상 현재 말소기준은 2025.03.12 신용보증기금의 84,150,000원 가압류입니다. 그 뒤의 경북신용보증재단·신용보증기금· 국민은행·우리은행·롯데카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 말소되는 채권들이 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 전서경은 2021.04.30 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금 280,000,000원에 대해 2025.05.14 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임차권등기 자체는 말소기준 뒤의 등기이지만, 그 전에 취득한 대항력 때문에 배당으로 보증금이 전부 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4291 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 두호동 753 우방신천지타운 107동 19층 1901호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지상22층 중 19층 |
| 소유자 | 정영숙 (단독소유) |
| 실거래 매칭면적 | 197.6812㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 96,214,891원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
말소기준 가압류는 2025.03.12이지만 임차인의 전입·점유·확정일자는 2021.04.30입니다. 따라서 실제 임차인 전서경은 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인입니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전서경 | 107동 1901호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.30 / 2021.04.30 | 280,000,000원 | 2025.05.14 · 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 | 현재 배당가정 0원 · 미배당 발생 시 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 전서경은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되어 보증금 280,000,000원만 단독으로 판단하면 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 296,000,000원 | 0원 | 296,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 236,800,000원 | 47,315,200원 | 284,115,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 189,440,000원 | 94,012,160원 | 283,452,160원 |
② 시세 비교 — 최근 시세 3억원, 추세는 하락
우방신천지 동일면적 197.68㎡ 실거래 표본은 5건입니다. 전체 평균은 316,400,000원이지만 2021.11 거래 382,000,000원이 포함돼 있습니다. 가격 판단은 과거 고가가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 300,000,000원과 최신 거래 300,000,000원을 우선해서 보는 편이 맞습니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -6.4%로 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 197.68㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 2024.05 | 197.68㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2023.12 | 197.68㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2023.11 | 197.68㎡ | 19 | 300,000,000원 |
| 2021.11 | 197.68㎡ | 11 | 382,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 197.68㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저가 296,000,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원의 98.7%입니다. 즉 신건 가격은 최근 시세 바로 아래에 있을 뿐, 권리 위험을 감수할 만큼 큰 할인폭으로 보기는 어렵습니다. 더구나 최근 가격 흐름이 -6.4%인 하락 추세이므로, 전체 평균 316,400,000원 대비 싸다는 이유만으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,944,000원 |
| 1. 임차인 전서경 보증금 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 84,150,000원 | 11,056,000원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 79,745,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 5,314,518원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국민은행 | 84,884,398원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리은행 | 40,389,149원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드 | 9,270,280원 | 0원 |
| 8. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 296,000,000원 가정에서는 임차인 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 일반 채권 합계 303,753,345원 중 배당액은 11,056,000원, 미배당액은 292,697,345원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 추정치이므로 실제 배당순위와 금액에 따라 임차인 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 포항고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·학교 등으로 형성되어 있습니다. 감정평가상 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스승강장과 간선도로가 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상22층 중 19층이며 사용승인일은 2004.04.14입니다. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재경보, 옥내소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 보호 관련 상대·절대보호구역 사항이 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 우방신천지는 1,510세대, 준공일 2004.04.12입니다. 동일면적 실거래 표본은 5건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 4.9회, 매각률은 0.0%이며 최근 매각금액·매각일은 확인되지 않습니다. 실거래 표본도 많지 않아 환금성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 유찰 회차를 분리해서 계산. 현재 296,000,000원에서는 인수 0원이지만, 1회 유찰부터 임차보증금 잔액 인수가 발생합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 1회 유찰은 236,800,000원이 아니라 284,115,200원, 2회 유찰은 189,440,000원이 아니라 283,452,160원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 316,400,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 300,000,000원을 우선하고, 최근 추세 -6.4%를 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 전서경은 대항력과 우선변제권이 모두 있으므로 실제 배당액이 280,000,000원에 못 미치는 순간 그 차액이 매수인 부담으로 연결됩니다.
- 점유 상태 재확인. 감정평가 당시 거주인 폐문부재로 내부와 구조를 직접 확인하지 못했습니다. 입찰 전 실제 점유·인도 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 실질취득을 보라”
이 사건은 선순위 대항력 임차인이 있다는 사실만 보고 무조건 피할 물건도, 신건에서 인수 0원이라는 숫자만 보고 안전하다고 단정할 물건도 아닙니다. 현재 296,000,000원 가정에서는 임차보증금이 전액 배당돼 인수액이 0원이지만, 1회만 유찰돼도 인수 47,315,200원이 발생합니다. 2회 유찰에서는 인수가 94,012,160원까지 늘어납니다.
가격도 크게 싸지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 300,000,000원이고 현재 최저가는 그 98.7%입니다. 최근 흐름은 -6.4% 하락입니다. 따라서 전체 평균 316,400,000원과 비교해 할인돼 보인다는 이유로 높은 점수를 줄 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 “현재 회차는 보증금 전액배당 가능, 유찰 이후에는 대항력 보증금 인수가 가격 하락분을 상당 부분 상쇄한다”는 구조입니다. 권리와 가격을 함께 보면 신건도 여유가 작고, 유찰도 생각만큼 싸지 않은 물건입니다.
