💰 96.7% 📉 -5.3% 🛡️ 명시 인수 0원 🏠 실제 임차인 1명
대구지방법원 2025타경4296. 포항시 북구 장성동 ‘다빈치’ 에이동 5층 502호, 전용 66.93㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 허원열은 2022년12월16일 매매를 원인으로 거래가 95,000,000원에 취득했고, 2022년12월20일 효천신용협동조합이 채권최고액 70,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이며, 그 뒤 등기된 가압류와 경매개시결정, 한국토지주택공사의 주택임차권은 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차관계는 단순하게 “없다”고 정리하면 안 됩니다. 등기부상 한국토지주택공사 명의의 임차보증금 77,000,000원 주택임차권이 있으나, 이는 기사항전의 보증금을 보증기관이 대위·승계한 신고로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 기사항전 1명이며, 이 사람의 전입신고일과 보증금은 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4296 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 1385-15 다빈치 에이동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 66.93㎡ · 5층건 중 5층 502호 |
| 소유자 | 허원열 · 2022.12.16 매매 · 거래가 95,000,000원 · 2022.12.20 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 효천신용협동조합 / 63,862,592원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 준공 / 세대수 | 2015.05.15 / 8세대 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2022.12.20 효천신용협동조합의 근저당권 70,400,000원입니다. 이후 롯데카드·하나자산신탁·케이비국민카드·우리카드·삼성카드·하나카드의 가압류와 2025.11.20 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2026.01.16 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 신고 1건
| 주체 | 범위 / 성격 | 보증금 | 전입 · 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 에이동 5층 502호 전부 · 주거 · 임차권등기 | 77,000,000원 보증기관 승계 · 별도 보증금 아님 | 전입 2023.09.13 확정 2023.08.22 임차권등기 2025.12.05 | 대항력 없음 보증기관 승계 |
| 기사항전 | 주거 · 실제 임차인 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
한국토지주택공사의 전입신고는 2023.09.13으로 말소기준권리 2022.12.20보다 늦어 그 신고 자체는 대항력이 없습니다. 그러나 실제 임차인인 기사항전의 전입일은 확인되지 않았으므로 한국토지주택공사 신고일을 그대로 기사항전의 최초 대항요건 취득일로 단정해서는 안 됩니다. 이 부분이 이 사건의 권리분석 핵심 확인사항입니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 9,000만원, 흐름은 -5.3%
다빈치A동은 8세대 규모이고, 전용 66.93㎡를 중심으로 확인되는 실거래는 아래와 같습니다. 전체 5건 평균은 94,000,000원이지만, 과거 106,000,000원 거래가 포함되어 있으므로 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 66.93㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2023.07 | 66.63㎡ | 2 | 106,000,000원 |
| 2023.01 | 66.93㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2022.12 | 66.93㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2021.08 | 66.93㎡ | 2 | 89,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.93㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
최저매각가 87,000,000원은 최근 12개월 평균 90,000,000원의 96.7%입니다. 최근 실거래보다 낮기는 하지만, 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 추세가 -5.3%로 하락하고 있습니다. 따라서 전체 평균 94,000,000원 대비 92.6%라는 수치만 보고 가격 메리트를 크게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 2. 근저당 · 효천신용협동조합 | 70,400,000원 | 70,400,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,591,380원 | 7,591,380원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 347,159,890원 | 7,042,620원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 49,032,345원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 10,355,541원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,387,439원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,293,673원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 배당액은 85,034,000원, 미배당 채권은 413,186,268원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 다만 실제 임차인 기사항전의 전입일·보증금이 확인되지 않은 상태이므로 입찰 전 원본 명세서와 전입·점유관계 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 87,000,000원 | 85,034,000원 | 413,186,268원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 69,600,000원 | 67,947,200원 | 430,273,068원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 55,680,000원 | 54,277,760원 | 443,942,508원 |
현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 청구액 63,862,592원이 충족되는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 충족되지 않습니다. 다만 매각가가 낮아져도 기사항전의 대항력 여부가 확인되지 않은 문제는 자동으로 해소되지 않습니다. 권리확인 없이 가격만 보고 접근해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장흥중학교 동측 약 70m 지점의 정비된 주택지대로, 다세대주택 밀집지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 대중교통 사정도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호이며, 승강기·위생급배수·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 폭 12m 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·중로3류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 591,200원/㎡입니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대주택으로, 확인되는 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 가격 흐름은 -5.3%입니다.
- 내부상태. 잠금장치 및 점유자 부재로 내부조사가 이뤄지지 못했고, 통상적인 관리상태를 상정해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 기사항전의 최초 전입일 확인. 전입일이 말소기준권리보다 빠른지 확인하기 전에는 대항력 없음으로 단정하지 마세요.
- 보증금 원액 확인. 한국토지주택공사 77,000,000원은 보증기관의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 말고, 기사항전의 실제 임대차 원본을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정 당시 잠금장치 및 점유자 부재로 임대관계와 내부상태가 확인되지 않았습니다.
- 가격 추세 확인. 최근 실거래 90,000,000원 대비 최저가 비율은 96.7%지만 추세는 -5.3%입니다. 전체 평균 94,000,000원만으로 가격 가점을 주지 마세요.
- 신건 무리입찰 경계. 현재 0회 유찰 상태입니다. 권리 미상 요소와 내부 미확인 상태를 감안해 가격 안전마진을 확보해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “명시 인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
등기부만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2022.12.20 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 배당계산과 매각물건명세서상 매수인 명시 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 임차인인 기사항전의 전입일·보증금이 미상이라는 점 때문에 대항력 위험을 완전히 닫을 수 없습니다.
가격도 공격적으로 볼 단계는 아닙니다. 최저가 87,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 90,000,000원의 96.7%로 낮지만, 최근 추세는 -5.3%이고 최근 12개월 표본도 1건입니다. 게다가 8세대 다세대이고 내부 상태와 점유관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 등기권리는 정리형, 임차관계는 확인형, 가격은 보수적으로 접근할 물건으로 보는 편이 맞습니다.
