부산지방법원 2025타경615. 부산 기장군 정관읍 에이치-프라자 1층 109호 근린시설입니다. 감정평가상 근린생활시설(소매점)으로 이용 중이고, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 238,000,000원입니다. 등기상 핵심은 2009.09.24 설정된 새중앙새마을금고 근저당 218,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 뒤에 설정된 같은 금고의 26,000,000원 근저당과 신용보증기금 48,000,000원 근저당, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 권리등기보다 점유관계를 더 세밀하게 봐야 합니다. 김태영은 보증금 10,000,000원·월세 950,000원으로 기재돼 있고 전입일은 2020.01.08, 배당요구일은 2025.08.21입니다. 말소기준일 2009.09.24보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 별도의 ‘점포’ 기재는 용도가 주거로 표시돼 있으나 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경615 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 750-8 에이치-프라자 1층109호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 구연3로 3-56 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(소매점) 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 중 1층 109호 |
| 소유자 | 김순남 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 새중앙새마을금고 / 200,385,620원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 소멸
말소기준은 2009.09.24 새중앙새마을금고 근저당 218,000,000원입니다. 2011.07.29 같은 금고의 근저당 26,000,000원, 2018.03.27 신용보증기금 근저당 48,000,000원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.07.17 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 한 명은 후순위, 한 건은 미상
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태영 | H프라지 109호 | 2020.01.08 | 10,000,000원 / 950,000원 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김태영의 전입일은 말소기준일보다 약 10년 뒤이므로 대항력은 없습니다. 반면 ‘점포’ 기재는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 선후관계를 확정할 수 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(소매점)인데 해당 기재의 용도는 주거로 표시돼 있어, 실제 사용·점유 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 근저당 · 새중앙새마을금고 | 218,000,000원 | 218,000,000원 |
| 2. 근저당 · 새중앙새마을금고 | 26,000,000원 | 15,868,000원 |
| 3. 근저당 · 신용보증기금 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 292,000,000원, 예상배당은 233,868,000원이며 미배당액은 58,132,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 배당 가정입니다.
신건에서는 첫 번째 새중앙새마을금고 근저당 218,000,000원이 전액 배당되고, 두 번째 26,000,000원 근저당은 15,868,000원만 배당됩니다. 신용보증기금 48,000,000원은 배당액이 0원입니다. 다만 이 미배당은 후순위 담보권의 부족분으로, 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격·회차 — 신건 가격 자체보다 점유확인이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 238,000,000원입니다. 1회 유찰 시 190,400,000원, 2회 유찰 시 152,320,000원으로 내려갑니다. 다만 본 건은 실거래 시세와 비교해 ‘싸다’고 판단할 근거보다, 미상 점유의 대항력 여부를 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 238,000,000원 | 233,868,000원 | 58,132,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 190,400,000원 | 186,934,400원 | 105,065,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 152,320,000원 | 149,387,520원 | 142,612,480원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 ‘중앙공원’ 남측 인근이며, 주변은 근린상가·아파트·주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다. 외벽은 석재·강화유리, 내벽은 인테리어, 창호는 강화유리·샷시창호입니다.
- 설비. 급배수시설·위생시설·승강기시설·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측·남동측으로 폭 약 15m 내외 도로, 북서측으로 폭 약 8m 내외 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 2,673,000원/㎡입니다. 토지면적은 1,086.7㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 최우선 확인. ‘점포’로 기재된 점유의 실제 점유자, 전입일·사업자등록 여부·보증금·확정일자를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 김태영 임대차. 보증금 10,000,000원·월세 950,000원, 전입 2020.01.08, 배당요구 2025.08.21로 기재돼 있습니다. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 용도 확인. 감정평가상 소매점인데 임차 관련 기재 중 ‘주거’ 표시가 있습니다. 실제 사용 형태와 점유 목적을 확인하세요.
- 파산선고 확인. 갑구 2025.01.20 파산선고 기재와 이후 경매 진행 관계를 현재 등기부·매각물건명세서로 다시 확인하세요.
- 배당표 유의. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당 가정에 반영되지 않았습니다.
- 상가 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 점포 인도 상태를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 점유는 아직 끝나지 않았다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2009.09.24 새중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 담보권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리분석의 결론을 ‘인수 0원’ 하나로 끝내기에는 점유 정보가 남아 있습니다. 김태영은 후순위라 대항력이 없으나, 별도 ‘점포’ 점유는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 게다가 감정평가상 소매점과 ‘주거’ 기재가 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 등기권리는 정리되지만, 미상 점유를 해소해야 비로소 안전도가 올라가는 근린시설입니다. 신건 가격 238,000,000원에 앞서 확인해야 할 것은 가격보다 점유입니다.
