부산지방법원 2025타경623. 부산 남구 용당동 현대아이파크 105동 2층 201호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트이며, 철근콘크리트조 철판지붕 25층 건물 중 2층입니다. 기준면적은 84.9623㎡입니다. 현재 소유자는 안은주이고, 2017.07.14 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 275,000,000원이었습니다.
권리구조의 핵심은 같은 날 설정된 하나은행 근저당입니다. 채권최고액 209,000,000원의 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤 2022년과 2024년에 설정된 제주은행 근저당, 2024년 제이비우리캐피탈 가압류, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경623 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용당동 99-10 현대아이파크 105동 2층 201호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 기준면적 84.9623㎡ · 25층 건 중 2층 |
| 소유자 | 안은주 · 2017.07.14 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 179,668,121원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2017.07.14 접수된 주식회사하나은행 근저당권 209,000,000원입니다. 그 뒤의 제주은행 근저당 두 건, 제이비우리캐피탈 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 을구 11번 제주은행 근저당은 채권최고액 60,000,000원이고 공동담보 내역이 있으나, 이 사건 물건에서는 역시 말소기준권리 이후 권리로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안현모 | 미상 | 2024.01.15 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
안현모의 전입신고일은 2024.01.15로, 말소기준권리인 2017.07.14 하나은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금 규모와 확정일자는 확인이 필요하지만, 전입 시점 자체가 기준권리보다 후순위이므로 낙찰자에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 볼 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니어서 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 평균보다는 낮고, 최신 거래보다는 높다
현대아이파크는 748세대, 2002.12.28 준공 단지입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 안전합니다. 최근 12개월 평균은 263,900,000원, 현재 최저가는 그 97.4%입니다. 다만 가장 최신 거래는 2026.09의 235,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 최근·과거 추세 차이는 -0.0%로 사실상 보합에 가까운 약보합입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 77.48㎡ | 22 | 235,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 18 | 249,000,000원 |
| 2026.08 | 77.48㎡ | 20 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 19 | 275,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 22 | 290,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 22 | 305,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 77.48㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2025.08 | 84.96㎡ | 3 | 308,000,000원 |
| 2025.06 | 77.48㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 263,900,000원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 제공된 회차 시나리오상 1회 유찰 시 최저가는 205,600,000원, 2회 유찰 시 164,480,000원입니다. 현재 가격이 최근 시세와 크게 벌어지지 않은 만큼, 신건 즉시 입찰과 유찰 후 접근의 가격 차이를 비교할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,398,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 209,000,000원 | 209,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사제주은행 | 108,000,000원 | 43,602,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사제주은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 43,566,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 420,566,950원 중 예상 배당액은 252,602,000원이고, 미배당액은 167,964,950원입니다. 현재 시나리오에서 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동명대학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철판지붕 25층 건물 중 2층이며, 외벽은 콘크리트 벽체 위 페인트 마감, 창호는 샷시창호 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·공동현관기·승강기·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 서하향 경사지에 조성된 대체로 사다리형 아파트 부지이며, 서측으로 폭 약 8미터 전후 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역·자연녹지지역이며, 가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등이 적용됩니다.
- 공시지가. 1,216,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 현대아이파크 748세대, 2002.12.28 준공 단지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 안현모의 전입은 2024.01.15로 후순위여서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자 등 임차관계 세부 내용은 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 최신 시세 우선. 최근 12개월 평균 263,900,000원뿐 아니라 최신 거래 235,000,000원과 2026.08의 84.96㎡ 거래 249,000,000원을 함께 비교하세요.
- 회차 시나리오. 현재 신건 257,000,000원, 1회 유찰 시 205,600,000원, 2회 유찰 시 164,480,000원 시나리오를 기준으로 응찰가를 나눠 검토하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 낙찰자 승계 위험을 혼동하지 마세요.
- 저층 조건. 대상은 2층입니다. 실거래 비교 시 층 차이를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 최신 거래까지 봐야 한다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017년 하나은행 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 붙은 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 안현모도 2024.01.15 전입으로 후순위여서 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 평가는 단순하지 않습니다. 신건 최저가 257,000,000원은 최근 12개월 평균 263,900,000원의 97.4%로 평균보다 낮지만, 최신 거래 235,000,000원보다는 높습니다. 추세도 -0.0%로 사실상 보합에 가까운 약보합입니다. 따라서 권리는 합격이지만, 신건 가격에 강한 할인 매력이 있다고 보기는 어렵습니다. 단지 평균 유찰 횟수 1.0회와 다음 회차 가격 시나리오까지 함께 놓고 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
