부산지방법원 2025타경648. 부산 남구 대연동 ‘경동메르빌’ 104동 12층 1202호, 전용 84.92㎡대 아파트입니다. 현재 소유자는 정은희이고, 2008년 4월 25일 매매를 원인으로 거래가액 150,900,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2014년 6월 5일 설정된 국민은행 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 국민은행 추가 근저당 2건과 가압류 2건, 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
임차인은 확인된 사람이 없고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 승계가 매수가격을 끌어올리는 구조가 아니라, 낙찰가 자체가 실질취득가에 가까운 구조입니다. 다만 2025년 5월 26일 부산회생법원의 파산선고결정이 등기되어 있으므로 사건 진행과 관련한 원본 서류 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경648 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 252-1 대연경동메르빌아파트 104동 12층 1202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.92㎡대 · 지하1층/지상28층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 정은희 (2008.04.25 매매, 거래가액 150,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 189,646,536원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 금전권리는 소멸
실제 임차인 0명. 확인된 임차인이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 말소기준은 2014년 6월 5일 국민은행 근저당권 180,000,000원이며, 이후 국민은행의 44,400,000원·36,000,000원 근저당과 동아대학교병원신용협동조합·반여2,3동 새마을금고 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균 317,400,000원이 우선 기준
경동메르빌은 451세대, 사용승인일은 2005.08.16이며, 대상 면적은 84.9227㎡입니다. 동일 면적 실거래 12건의 전체 평균은 300,875,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 5건 평균 317,400,000원과 최신 거래 310,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 +9.8%의 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.92㎡ | 31 | 310,000,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 21 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 26 | 340,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 19 | 297,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 27 | 320,000,000원 |
| 2025.08 | 84.92㎡ | 19 | 287,000,000원 |
| 2025.08 | 84.92㎡ | 19 | 287,000,000원 |
| 2025.08 | 84.92㎡ | 17 | 310,000,000원 |
| 2025.06 | 84.92㎡ | 10 | 282,500,000원 |
| 2025.04 | 84.92㎡ | 20 | 285,000,000원 |
| 2025.03 | 84.92㎡ | 25 | 287,000,000원 |
| 2025.03 | 84.92㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 317,400,000원 |
현재 최저가이자 실질취득 기준인 300,000,000원은 최근 12개월 평균 317,400,000원의 94.5%입니다. 최신 2026.09 거래 310,000,000원보다도 낮습니다. 전체 12건 평균 300,875,000원과는 거의 비슷하지만, 전체 평균에는 이전의 낮은 거래가 함께 섞여 있으므로 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 신건 가격에도 일정한 가격 여지는 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 근저당 · 국민은행 | 44,400,000원 | 44,400,000원 |
| 4. 근저당 · 국민은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 5. 가압류 · 동아대학교병원신용협동조합 | 61,751,477원 | 34,600,000원 |
| 6. 가압류 · 반여2,3동 새마을금고 | 113,374,875원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 435,526,352원 중 채권자 예상배당은 295,000,000원, 미배당은 140,526,352원입니다. 배당 부족이 발생하지만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산남부경찰서 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·근린생활시설·임야 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상28층 건물 내 12층 1202호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 공동주택 부지로 이용 중이며 제2종일반주거지역·자연녹지지역·온천지구 등이 확인됩니다. 공시지가는 929,500원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 경동메르빌은 451세대이고 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 5건 평균은 317,400,000원, 최신 거래는 310,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 300,875,000원보다 최근 12개월 평균 317,400,000원과 최신 거래 310,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 신건과 유찰 시나리오 비교. 현재 300,000,000원, 1회 유찰 시 240,000,000원, 2회 유찰 시 192,000,000원입니다.
- 파산선고 등기 확인. 2025.05.26 부산회생법원 파산선고결정이 있으므로 매각물건명세서와 사건 진행 기록을 대조하세요.
- 점유관계 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·전입세대 등 원본을 입찰 전 재확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당 140,526,352원이 존재해도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 최근 시세보다 아래”
이 물건의 핵심은 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 말소기준 이후의 금전권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가격도 실질취득 기준 300,000,000원이 최근 12개월 평균 317,400,000원의 94.5%이며, 최신 거래 310,000,000원보다 낮습니다. 최근 가격 추세도 +9.8%입니다.
다만 아직 0회 유찰 신건이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 권리 때문에 가격이 왜곡되는 사건은 아니므로, 승부처는 현재 시세 할인폭을 받아들일지, 유찰 가능성까지 감안해 더 낮은 가격을 기다릴지에 있습니다. 종합하면 권리 안정성은 높고 현재 가격도 최근 시세 아래지만, 신건이라는 점 때문에 과도한 프리미엄 응찰은 경계할 물건입니다.
