부산지방법원 2025타경655. 부산 해운대구 반여동 908-18, 선수촌로 160-9 소재 물건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정평가상 실제 이용은 단독주택입니다. 토지면적은 93.0㎡, 지목은 대이며 건물은 1975.04.03 사용승인된 블록조 기와형스레트지붕 단층 건물입니다. 현재 소유자는 김선옥이고, 2015.11.13 증여로 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 기준점은 2018.02.14 설정된 반여1.4동새마을금고 근저당권 96,000,000원입니다. 이 권리 이후 설정된 김갑숙 근저당 50,000,000원, 삼성카드 가압류 18,406,873원, 신한카드 가압류 16,274,097원 및 현재의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 등기상 매수인이 승계하는 권리는 현재 분석상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경655 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 908-18 · 부산광역시 해운대구 선수촌로 160-9 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 |
| 건물 | 블록조 기와형스레트지붕 단층 · 사용승인일 1975.04.03 |
| 토지 | 대 · 93.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김선옥 (2015.11.13 소유권이전 · 2015.11.05 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 398,380,000원 / 398,380,000원 (신건) |
| 청구금액 | 75,268,031원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.02.14 을구 1번 근저당권입니다. 2022년 전덕순의 강제경매개시결정은 2022.11.11 말소됐고, 그 뒤 2023년에 김갑숙 근저당과 삼성카드·신한카드 가압류가 설정됐습니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 현재 경매에서는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 398,380,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세를 이용한 시세 대비 판단을 할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 0%라는 사실만으로 가격이 적정하다거나 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 398,380,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 318,704,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 254,963,200원 | 0원 | 0원 |
눈에 띄는 점은 2회 유찰 가격인 254,963,200원까지 내려가도 제시된 배당 시뮬레이션에서는 채권 미배당과 매수인 인수가 모두 0원이라는 것입니다. 다만 이는 권리 안전성에 관한 숫자일 뿐, 해당 가격이 시세보다 싼지를 보여주는 숫자는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 398,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,377,320원 |
| 1. 근저당 · 반여1.4동새마을금고 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김갑숙 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 18,406,873원 | 18,406,873원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,274,097원 | 16,274,097원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 211,321,710원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 180,680,970원이 전액 배당되고 채권 미배당은 0원입니다. 소유자 예상잔여는 211,321,710원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장산중리시장 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근은 가능하지만 교행은 불가합니다. 인근에 시내버스정류장이 있고 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1975.04.03 사용승인된 블록조 기와형스레트지붕 단층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시 및 목재창 구조입니다.
- 설비. 급배수시설·위생시설·난방시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 대 93.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 1,442,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 가축사육제한구역·지적재조사사업지구에 포함되고 침수위험지구에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 입찰 전 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 매각대상 범위를 원본 서류에서 대조하세요.
- 진입여건. 소형차량 접근은 가능하지만 교행이 불가한 것으로 평가되어 실제 차량 접근성을 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 규제. 준공업지역·가축사육제한구역·지적재조사사업지구 및 침수위험지구 접함 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래가 없으므로 신건 감정가 398,380,000원을 그대로 시세로 받아들이지 말고 별도의 현장 시세 조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 비교적 분명합니다. 2018년 반여1.4동새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수가 0원입니다. 등기상 권리구조는 단순한 편입니다. 반면 감정평가상 임대관계는 미상이고, 신건 가격 398,380,000원을 평가할 최근 실거래 근거가 없습니다.
따라서 결론은 “권리는 합격, 가격은 검증 필요”입니다. 인수 위험이 없다는 이유만으로 신건 가격에 바로 가격 가점을 줄 수는 없습니다. 오래된 단층 단독주택 이용 상태, 소형차량만 접근 가능하고 교행이 불가한 도로여건, 준공업지역과 토지 규제, 제시외 건물 포함 범위를 함께 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
