부산지방법원 2025타경664. 부산 해운대구 중동 엘시티 포디움동 3층 3040호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 판매시설(공실)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하5층·지상6층 중 3층입니다. 현재 소유자는 주식회사서정아트프린팅으로, 2021.04.12 거래가액 3,450,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사부산은행의 채권최고액 2,856,700,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 주식회사캔버스대부 근저당, 손대욱 근저당, 김동연 가압류, 임의경매개시결정, 국의 가압류, 근로복지공단 가압류, 해운대구 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 점유자는 (주)서정아트센터 이대희로, 보증금 200,000,000원·월차임 15,000,000원이며 신고일 2021.06.15로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경664 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1829 엘시티 포디움동 3층3040호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 달맞이길 30 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상6층 · 3층 3040호 · 사용승인일 2019.11.29 |
| 소유자 | 주식회사서정아트프린팅 · 거래가액 3,450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,990,000,000원 / 2,990,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 2,567,213,668원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.04.12 주식회사부산은행 근저당입니다. 이후 설정된 주식회사캔버스대부 근저당 300,000,000원, 손대욱 근저당 660,000,000원, 김동연 가압류 200,000,000원, 국 가압류, 근로복지공단 가압류 9,533,510원, 해운대구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2026.05.26 이미 말소됐습니다.
② 임차관계 — 보증금은 있지만 대항력은 없다
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 신고일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)서정아트센터 이대희 | 3층 3040호 | 200,000,000원 | 15,000,000원 | 2021.06.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
신고일 2021.06.15는 말소기준권리인 부산은행 근저당의 2021.04.12보다 뒤입니다. 따라서 조사 내용상 대항력이 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 96.2%, 그러나 동일 물건 비교가 아니다
엘시티에서 집계된 최근 12건의 평균 거래금액은 3,107,916,666원이고, 최저매각가 2,990,000,000원은 이 평균의 96.2%입니다. 최신 거래는 2026.08 3,035,000,000원입니다. 다만 대상 면적은 111.6853㎡인데 거래 표본은 144.26㎡·161.98㎡·186.01㎡이고 면적 일치 판정도 되지 않았습니다. 더구나 본건은 포디움 판매시설이므로 이 숫자를 그대로 본건의 상가 시세로 보는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 144.26㎡ | 59 | 3,035,000,000원 |
| 2026.08 | 161.98㎡ | 30 | 2,950,000,000원 |
| 2026.08 | 144.26㎡ | 51 | 2,900,000,000원 |
| 2026.08 | 161.98㎡ | 13 | 2,470,000,000원 |
| 2026.06 | 161.98㎡ | 36 | 2,850,000,000원 |
| 2026.06 | 144.26㎡ | 68 | 2,635,000,000원 |
| 2026.05 | 186.01㎡ | 43 | 4,600,000,000원 |
| 2026.05 | 144.26㎡ | 66 | 3,135,000,000원 |
| 2026.05 | 161.98㎡ | 33 | 3,350,000,000원 |
| 2026.05 | 144.26㎡ | 48 | 3,120,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 65 | 3,080,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 75 | 3,170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 3,107,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,990,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,300,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,856,700,000원 | 2,856,700,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사캔버스대부 | 300,000,000원 | 101,000,000원 |
| 3. 근저당 · 손대욱 | 660,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김동연 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 9,533,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,026,233,510원 중 예상 배당액은 2,957,700,000원, 미배당은 1,068,533,510원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 2,990,000,000원 | 2,957,700,000원 | 1,068,533,510원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 2,392,000,000원 | 2,365,680,000원 | 1,660,553,510원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,913,600,000원 | 1,892,064,000원 | 2,134,169,510원 | 0원 |
신건에서는 신청채권자 주식회사부산은행이 배당 시뮬레이션상 충족되지만, 1회 유찰부터는 신청채권자 청구액 2,567,213,668원보다 배당액이 부족해집니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대초둥학교 남동측 인근으로, 숙박시설·근린생활시설·아파트 등이 형성된 지역이며 주위환경과 제반 입지조건은 비교적 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 중동역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측·북동측·남동측 또는 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고, 남측으로 약 10미터 폭의 포장 보행자 해안도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 에스컬레이터, 소화전, 화재탐지·경보, 주차설비가 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 경관지구, 방화지구, 지구단위계획구역, 온천지구 등에 해당하며 공시지가는 14,060,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 판매시설(공실)로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 실거래 재확인. 현재 제공된 실거래 표본은 본건 111.6853㎡와 면적이 일치하지 않고 주거용 고층 거래가 섞여 있어, 포디움 3층 판매시설의 별도 거래·임대사례 확인이 핵심입니다.
- 공실 가치 확인. 감정평가상 판매시설 공실이므로 실제 임대 가능 임대료와 공실기간을 확인해야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. (주)서정아트센터 이대희의 신고일은 말소기준 이후로 대항력 없음으로 정리되지만, 확정일자·배당요구 여부 등은 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 후순위 권리 확인. 부산은행 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서와 등기부 원본을 최종 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 2,990,000,000원, 1회 유찰 시 2,392,000,000원, 2회 유찰 시 1,913,600,000원으로 내려가며 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 어려운 물건
권리구조만 놓고 보면 핵심은 분명합니다. 2021.04.12 부산은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유자는 그보다 늦게 신고돼 대항력이 없습니다. 후순위 권리도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 최저가 2,990,000,000원은 엘시티 최근 12개월 평균 3,107,916,666원의 96.2%지만, 대상은 111.6853㎡ 판매시설 공실이고 비교표본은 144.26㎡ 이상으로 면적과 용도가 맞지 않습니다. 따라서 이번 신건을 ‘최근 시세보다 싸다’고 평가하기보다, 권리는 비교적 정리됐지만 상가 자체의 임대가치와 환금성을 별도로 검증해야 하는 물건으로 보는 편이 정확합니다.
